Ruhestörungen der Mieter einer Wohnungseigentumswohnung

In dem Verfahren vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf ging es um ein WEG-Verfahren, wobei die Beteiligten zu 1. und 2. eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildeten. Die Beteiligte zu 1. hatte ihr im ersten Obergeschoß gelegenes Sondereigentum seit 1998 an ihre Schwester vermietet, die die Wohnung mit ihrer minderjährigen Tochter bewohnte. Das Verhalten der Mieterin der Beteiligten zu 1. gab jedenfalls seit 2003 wiederholt Anlaß zu Beanstandungen. Es war auch Gegenstand in mehreren Eigentümerversammlungen.

In einer Versammlung vom 17. Mai 2006 wurde unter anderem beschlossen, die Beteiligte zu 1. aufzufordern, dafür Sorge zu tragen, daß ihre Mieterin es unterlasse, den Hausfrieden trotz mehrfacher Abmahnungen „durch Lärm und Tyrannisierung“ zu stören; weiterhin dafür zu sorgen, daß die Mieterin verschiedenen anderen Verpflichtungen nachkomme; ferner die Mieterin diesbezüglich mit der Ankündigung abzumahnen, daß bei Fortführung des störenden Verhaltens die fristlose und ordnungsgemäße Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses ausgesprochen werde; schließlich bei fruchtloser Abmahnung diese Kündigung auszusprechen.

Den betreffenden Beschluss focht die Beteiligte zu 1. an.

In der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 2006 beschlossen die anwesenden Eigentümer – die Beteiligten zu 2. – zu dem dortigen TOP 2, sie forderten die Beteiligte zu 1. auf, die fristlose und ordnungsgemäße Kündigung gegenüber ihrer Mieterin auszusprechen, weil diese den Hausfrieden trotz mehrfacher Abmahnungen weiter „durch Lärm und Tyrannisierung“ störe – es folgte eine umfangreiche Aufzählung des „insbesondere“ störenden Verhaltens –; ferner die Räumung der Wohnung durch die Mieterin bis spätestens zum 31. August 2006 durchzusetzen. Diesen Beschluß focht die Beteiligte zu 1. ebenfalls an und er war Gegenstand des Verfahrens vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf.

Daneben hatte das Landgericht Düsseldorf durch Urteil vom 23. August 2007 die Mieterin der Beteiligten zu 1. aufgrund eines von der Beteiligten zu 2. a) angestrengten Klageverfahrens rechtskräftig verurteilt, es zu unterlassen, in dem hier in Rede stehenden Haus ruhestörenden Lärm zu verursachen, insbesondere es zu unterlassen, die Hauseingangstüre und die Kellertüre des Hausobjektes sowie die Eingangstüre zu der im ersten Obergeschoß des Hauses gelegenen Wohnung lautstark zu schließen und in das Schloß zu werfen; das Treppenhaus lautstark zu begehen, im Treppenhaus mit den Füßen aufzustampfen sowie mehrere Treppenstufen herabzuspringen und sich im Treppenhaus lautstark zu unterhalten und zu rufen; in der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung auf die Geschoßdecke Erdgeschoß/erstes Obergeschoß aufzustampfen, zu trampeln und Poltergeräusche zu verursachen.

Der gegen den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 2006 zu TOP 2 gerichtete Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1. hatte vor dem Amts- wie auch vor dem Landgericht Erfolg gehabt gehabt. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde erstrebte die Beteiligten zu 2. seine Zurückweisung und obsiegte.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf führte aus, der Eigentümerbeschluß sei nicht mangels Beschlußkompetenz nichtig.

Zwar spräche alles dafür, daß die übrigen Wohnungseigentümer sich einen vom Gesetz nicht gegebenen Anspruch gegen einen einzelnen Eigentümer nicht im Wege des Mehrheitsbeschlusses selbst verschaffen können, weil es ihnen insofern an der Beschlusskompetenz fehle.

Die Annahme der Nichtigkeit eines Mehrheitsbeschlusses mangels Beschlußkompetenz im vorgenannten Sinne setze jedoch die Feststellung voraus, daß die Mehrheit der Eigentümer bei der Beschlußfassung tatsächlich die gesonderte Verpflichtung des einzelnen Eigentümers gerade durch den Beschluß konstitutiv, also unabhängig von möglichen gesetzlichen Ansprüchen, festlegen und nicht etwa lediglich – wie hier – die gerichtliche Verfolgung eines bereits gesetzlich bestehenden Anspruchs vorbereiten wollten.

Es sei auch durchaus nicht als ausgeschlossen anzusehen, daß sich der Unterlassungsanspruch der Beteiligten zu 2. hier ausnahmsweise gerade auf eine Kündigung mit anschließender möglicher Räumungsklage als einziger geeigneter Maßnahme richte. Die grundsätzliche Verpflichtung eines vermietenden Wohnungseigentümers, seinem Mieter, der von dem vermieteten Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise Gebrauch mache und dadurch die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtige, auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen und notfalls das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden, dürfe in seiner Verfolgung durch die übrigen Eigentümer nicht unzumutbar erschwert werden. Daher stehe einer Verurteilung zu einer konkreten Maßnahme dann nichts im Wege, wenn nur sie den Nichteintritt der drohenden Beeinträchtigung gewährleiste. Nichts anderes könne aber gelten, wenn weitere Maßnahmen zwar möglich seien, vernünftigerweise aber nicht ernsthaft in Betracht gezogen werden könnten. Denn in dieser Lage fehle es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Störers, zwischen verschiedenen Abhilfemaßnahmen wählen zu können. Das Beharren auf einer solchen nur formalen Position ohne materiellen Gehalt lasse die Rechtsordnung nicht zu.

Falls der störende Eigentümer nicht nur – wozu er grundsätzlich berechtigt ist – die „Partei“ seines Mieters ergreife, sondern diesem gegenüber auch dann noch nachdrücklich untätig bleibe, wenn unabweisbar Handlungsbedarf bestünde, dürften die übrigen Eigentümer als Gläubiger davon ausgehen, daß die Störung nur dadurch zu beseitigen sein werde, daß das Zusammenwirken von Mieter und Eigentümer unterbunden, mit anderen Worten das Mietverhältnis beendet werde.

Möge die Beteiligte zu 1. auch bis dahin von der Unbegründetheit der gegen ihre Mieterin erhobenen Vorwürfe subjektiv überzeugt gewesen sein, hätte doch die rechtskräftige Verurteilung der Mieterin auf Unterlassung von Ruhestörungen am 23. August 2007 für die Beteiligte zu 1. Anlaß sein müssen, sofort, nachdrücklich und nachhaltig gegen ihre Mieterin vorzugehen, um die Beachtung der rechtskräftigen Verurteilung durchzusetzen.

Vielmehr könnte allenfalls „umgekehrt“ eine von der Beteiligten zu 1. entfaltete effektive, das heiße sich nicht in Formalien erschöpfende, Tätigkeit gegenüber ihrer Mieterin die bis dahin bestehende Würdigung, die Beteiligte zu 2. könnte Unterlassung durch Ergreifung einer bestimmten Maßnahme verlangen, als ab dann ungerechtfertigt erscheinen lassen.