Klage des Vermieters auf zukünftige Leistungen bei erheblichem Zahlungsrückstand des Mieters

Der Bundesgerichtshof traf in seinem Urteil vom 04.05.2011 (VIII ZR 146/10) eine Entscheidung zur Zulässigkeit einer Zahlungsklage auf zukünftige Leistung für den Fall, daß der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen war.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover. Sie zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17. November 2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Mit der Klage hatten die Kläger die Beklagten unter anderem auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. In der Klageschrift wurde – gestützt unter anderem auf zwischenzeitlich aufgelaufene Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 – erneut die außerordentliche Kündigung erklärt.

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hatte das Landgericht die Klage in Bezug auf die genannten Punkte abgewiesen, im Hinblick auf die zukünftige Zahlung als unzulässig.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, daß den Klägern jedenfalls bei der in ihrer Klageschrift ausgesprochenen zweiten Kündigung ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB zugestanden habe, da sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit der Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 in Verzug befunden hätten. Es könne daher dahinstehen, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen müsse. Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag der Kläger sei zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach überstiegen, die Besorgnis bestehe, daß die Beklagten die berechtigten Forderungen der Kläger nicht erfüllen würden. Es sei nicht erforderlich, daß der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststehe.