Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.07.2011 (VIII ZR 316/10) steht einer einmaligen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung § 556 Abs. 3 S. 1, S. 4 BGB nicht entgegen.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB sei über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Eine hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung sei unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum herrsche Streit darüber, ob im Hinblick auf diese Bestimmung eine vertragliche Verlängerung der in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Abrechnungsperiode von einem Jahr stets unzulässig sei. Der Senat habe sich mit dieser Frage bislang noch nicht zu befassen gehabt.
In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum habe sich die weitaus überwiegende Auffassung durchgesetzt, wonach eine vertragliche Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig sei. Dies solle auch in den Fällen gelten, in denen für eine solche Absprache sachliche Gründe bestünden und sogar dann, wenn sich eine vertragliche Verlängerung des Abrechnungszeitraums im Einzelfall auf den Mieter nicht nachteilig auswirke.
Diese strikte Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB werde damit begründet, daß eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums die Gefahr in sich berge, daß Abrechnungen unübersichtlicher würden und ihre Kontrolle für den Mieter erschwert werde. Außerdem erleide der Mieter einen möglichen Nachteil dadurch, daß eine sich aus der Abrechnung ergebende Berechtigung zur Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) nur mit entsprechender zeitlicher Verzögerung vorgenommen werden könne.
Nach einer – teilweise vertretenen – Gegenmeinung hindere § 556 Abs. 4 BGB in bestimmten Fallgestaltungen die vertragliche Festlegung einer die Dauer von zwölf Monaten überschreitenden Abrechnungsperiode nicht. Einzelne Stimmen beschränkten den zeitlichen Anwendungsbereich des § 556 Abs. 4 BGB und ähnlicher Regelungen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und bejahten daher uneingeschränkt die Zulässigkeit entsprechender nachträglicher Vereinbarungen. Andere Stimmen hielten eine im Verlauf des Mietverhältnisses vereinbarte (einmalige) Verlängerung der Abrechnungsperiode jedenfalls dann für unbedenklich, wenn sie auf sachlichen Gründen beruhe.
So habe das Amtsgericht Wetzlar bei einem Eigentumswechsel im laufenden Kalenderjahr eine vertragliche Verlängerung der Abrechnungsperiode aus sachlichen Gründen für gerechtfertigt gehalten.
Im Schrifttum werde teilweise die Auffassung vertreten, daß die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB einer vertraglichen Absprache über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraums jedenfalls dann nicht entgegenstehe, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden solle, etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder zur Vereinfachung und zur praktikableren Handhabung der Abrechnung.
Der letztgenannten Auffassung – so der BGH – sei zuzustimmen.
Der von der herrschenden Meinung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum eingenommene Rechtsstandpunkt, wonach § 556 Abs. 4 BGB eine vertragliche Vereinbarung über eine Ausdehnung der gesetzlich bestimmten Abrechnungsperiode auch in den Fällen verbiete, in denen eine einzelfallbezogene Verlängerung der gesetzlich vorgegebenen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Angleichung des bisher geltenden jährlichen Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr in Frage stehe, finde in den Gesetzesmaterialien keine Stütze. Weder die Entstehungsgeschichte der Regelungen in § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB noch deren Sinn und Zweck schließen eine solche vertragliche Absprache aus.
Die Gefahr, daß der Mieter bei der verlängerten Abrechnungsperiode möglicherweise einen erhöhten Überprüfungsaufwand habe, werde dadurch ausgeglichen, daß zukünftig ein Abrechnungsturnus gelte, der die Erstellung der Abrechnungen vereinfache und damit auch die Nachvollziehbarkeit für den Mieter erhöhe. Der Umstand, daß im Falle eines sich aus der Abrechnung möglicherweise ergebenden Guthabens dessen Auszahlung verzögert werde, begründe ebenfalls keinen signifikanten Nachteil für den Mieter. Der Mieter sähe sich bei einer zum Zwecke der Umstellung auf einen neuen (jährlichen) Abrechnungsturnus vereinbarten Verlängerung der bisherigen Abrechnungsperiode nur einmal der Gefahr einer verspäteten Auszahlung eines etwaigen Guthabens ausgesetzt. Zudem stehe bei Abschluß einer solchen Vereinbarung ohnehin nicht fest, daß sich diese Gefahr verwirkliche, denn aus der Abrechnung könne sich genauso gut eine Nachforderung des Vermieters ergeben, die – sofern sie aus der ursprünglichen Abrechnungsperiode resultieren sollte – im Hinblick auf die Verlängerung des Abrechnungszeitraums, für den Mieter vorteilhaft, später als bisher fällig würde. Nur soweit sich die Nachforderung aus dem verlängerten Teil der Abrechnungsperiode ergeben sollte, würde sie früher als bei Beibehaltung des bisherigen Abrechnungsturnus fällig. Diese Auswirkung werde aber in Instanzrechtsprechung und Schrifttum allgemein nicht als bedeutsam eingestuft; während eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums generell für unzulässig gehalten werde, werde eine Verkürzung des Abrechnungszeitraums (und damit eine frühere Fälligstellung möglicher Nachforderungen) – jedenfalls beim Vorliegen von sachlichen Gründen – überwiegend nicht als unwirksam angesehen.
DieEntscheidung des BGH dürfte aber auch zeigen, daß eine einseitige Fristverlängerung ohne sachlichen Grund nach wie vor unwirksam sein dürfte.
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