FG Münster: Maklerkosten und Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

Finanzgericht Münster, Urteil vom, 10 K 3103/10 E

In dem zugrundeliegenden Verfahren erkannte das Gericht anteilige Maklerkosten deshalb als Werbungskosten an, weil der Kläger bereits bei der Veräußerung des Objekts „C-Straße 2 18“ die Absicht und zudem vertraglich festgelegt hatte, daß er den anteiligen Veräußerungserlös zur Finanzierung und damit zur Einkünfteerzielung mit den verbliebenen beiden Objekten verwendet, indem er mit diesem die zur Anschaffung dieser beiden Objekte aufgenommenen Darlehen tilgt. Der Senat sah die anteiligen Maklerkosten aus diesem Grund als Geldbeschaffungskosten im Rahmen der Finanzierung dieser beiden Objekte an.

Das Gericht führte weiter aus, es halte für die im Streitfall in Rede stehenden Maklerkosten für zutreffend, diese als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung anderer Vermietungsobjekte zu berücksichtigen, wenn und soweit zum einen der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung dieser Vermietungsobjekte verwendet werde und zum anderen diese Verwendung des Veräußerungserlöses von vornherein der Absicht des Steuerpflichtigen entsprochen habe und er sie – wie etwa hier durch die vertraglichen Bestimmungen im Kaufvertrag – entsprechend in endgültiger Weise festgelegt habe.

Grundsätzlich würden Maklerkosten, die aufgrund der Veräußerung eines Vermietungsobjekts anfallen, in gleicher Weise wie etwa dadurch ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigungen Veräußerungskosten bilden und gehörten daher dem nicht steuerbaren Vermögensbereich in Bezug auf das veräußerte Wirtschaftsgut an, wobei eine steuerliche Berücksichtigung lediglich bei etwaigen Einkünften aus § 23 EStG erfolgen könne.

Der Senat halte es jedoch für möglich, daß solche Veräußerungskosten zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit einer Einkünfteerzielung i.S.v. § 21 EStG durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen könnten.

In Bezug auf diese Einkünfteerzielung und dieses Wirtschaftsgut würden die Kosten dann nicht zum nicht steuerbaren Vermögensbereich gehören. Der Senat knüpfe insoweit an die o.g. Rechtsprechung des IX. Senats des BFH zu aufgrund einer Veräußerung anfallenden Vorfälligkeitsentschädigungen an, welche dieser im Grundsatz ebenfalls als Veräußerungskosten und damit dem nicht steuerbaren Vermögensbereich angehörend einstufe, die er jedoch aufgrund einer Verwendung des Veräußerungserlöses zur Finanzierung eines anderen Vermietungsobjekts ausnahmsweise als Geldbeschaffungskosten und damit als Werbungskosten bei diesem ansehe. Wenn man, was der Senat mache, dieser Rechtsprechung folge, liege es nahe, durch eine solche Veräußerung ausgelöste Maklerkosten – welche im Streitfall in Rede stehen – in gleicher Weise zu behandeln. Daß eine Vorfälligkeitsentschädigung ihrem Charakter nach eine größere Nähe zu den Finanzierungskosten aufweise als es eventuell bei Maklerkosten der Fall sei, könne insoweit keinen entscheidenden Unterschied ausmachen. Die hier in Rede stehenden Vorfälligkeitsentschädigungen würden nämlich lediglich einen Zusammenhang zu den Finanzierungskosten des veräußerten Objekts aufweisen, wohingegen auch bei ihnen unter keinem Gesichtspunkt ein Zusammenhang zu der Finanzierung des anderen Objekts bestanden habe, sondern ein solcher erst durch die entsprechende Verwendung des Veräußerungserlöses hergestellt werde.

Ebenfalls bilde der Einwand des FA, der Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung sei aufgrund der bestehenden vertraglichen Regelungen zwingend, während die Maklerkosten aufgrund einer freiwilligen Entscheidung des Steuerpflichtigen anfielen, keinen entscheidenden Unterschied. Für die Beurteilung, ob Aufwendungen durch die Einkünfteerzielung veranlaßt seien, sei es grundsätzlich ohne Bedeutung, ob die Aufwendungen zwangsläufig oder aufgrund einer freiwilligen Entscheidung des Steuerpflichtigen anfallen würden.

Auch könne man die vorliegend in Rede stehende Situation mit derjenigen einer Umschuldung vergleichen: Hätte der Kläger die bisherigen Darlehen zur Finanzierung der verbliebenen Objekte „B-Straße 1“ und „C-Straße 2 7“ durch ein neues Darlehen getilgt bzw. abgelöst, wären nicht lediglich die laufenden Schuldzinsen dieses neuen Darlehens als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung dieser Objekte abziehbar, sondern auch etwa angefallene weitere Geldbeschaffungskosten zur Beschaffung des neuen Darlehens (wie etwa auch die Kosten eines Kreditmaklers). Im Streitfall habe der Kläger nicht die bestehenden Darlehen durch ein neues Darlehen umgeschuldet, sondern diese mittels eines bei ihm vorhandenen, jedoch nicht liquiden Vermögenswerts (des Objekts „C-Straße 2 18“), welchen er zu diesem Zweck zuvor durch die Veräußerung „zu Geld“ gemacht habe, getilgt. Bei den hierbei angefallenen Nebenkosten – wie den hier streitigen Maklerkosten – handele es sich daher ebenfalls um Geldbeschaffungskosten zur Finanzierung der verbliebenen beiden Objekte, wenn auch nicht um solche zur Beschaffung eines neuen Darlehen, sondern um solche zu Beschaffung liquider Mittel in Form eines Veräußerungserlöses, ohne welchen die Tilgung der Darlehen nicht möglich gewesen wäre.

Allerdings halte der Senat zugleich eine Einschränkung dieser Würdigung für zutreffend. Er halte es nur dann für zutreffend, Veräußerungskosten im o.g. Sinne als Geldbeschaffungs- und damit Werbungskosten für ein anderes Vermietungsobjekt einzuordnen, wenn diese Verwendung des Veräußerungserlöses von vornherein der Absicht des Steuerpflichtigen entsprochen habe und er sie – wie etwa hier durch die vertraglichen Bestimmungen im Kaufvertrag – entsprechend in endgültiger Weise festgelegt habe. Wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen würden, sei nach Auffassung des Senats davon auszugehen, daß die Finanzierung des anderen Vermietungsobjekts mit dem Veräußerungserlös auf einer neuen Anlageentscheidung des Steuerpflichtigen beruhe. Beruhe die Verwendung des Veräußerungserlöses aber auf einer solchen neuen Anlageentscheidung, erscheine es nicht möglich, die Veräußerungskosten -wie im Streitfall die Maklerkosten- als durch diese Verwendung veranlaßt anzusehen. Andernfalls würden Veräußerungskosten auch dann Werbungskosten bei einer anderen Einkünfteerzielung bilden, wenn der Veräußerungserlös irgendwann zu einem späteren Zeitpunkt und ohne einen von vornherein bestehenden Zusammenhang für diese (etwa für eine Kapitalanlage oder die Anschaffung eines Vermietungsobjekts) eingesetzt werde. In einem solchen Fall könne aber nicht von einer Geldbeschaffung für die andere Einkünfteerzielung die Rede sein. Die vorgenannte Einschränkung entspreche im wesentlichen den strengeren Kriterien des IX. Senats zur Beurteilung der o.g. Vorfälligkeitsentschädigungen, die er in seinem Urteil in BStBl II 1996, 595 aufgestellt, später allerdings wieder aufgegeben habe.

Nach Auffassung des Senats stehe die vorstehende Beurteilung im Widerspruch zu der Rechtsprechung des VIII. Senats des BFH zur Behandlung von durch eine Veräußerung ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer Verwendung des Veräußerungserlöses für eine Kapitalanlage i.S.v. § 20 EStG. Im o.g. Umfang folge der Senat dieser Rechtsprechung daher nicht. Ebenso folge der Senat nicht den o.g. finanzgerichtlichen Entscheidungen zur Behandlung von Maklerkosten in der vorliegenden Konstellation.

Die Rechtsprechung des VI. Senats des BFH dazu, ob durch einen berufsbedingten Umzug ausgelöste Maklerkosten Werbungskosten bei den Einkünften aus § 19 EStG bilden könnten, sei nach Auffassung des Senats dagegen nicht auf die vorliegend in Rede stehende Situation übertragbar. Es stehe jeweils eine andere Art von Veranlassungszusammenhang in Rede, nämlich zum einen ein solcher aufgrund einer (von vornherein beabsichtigten und festgelegten) Verwendung des Veräußerungserlöses, und zum anderen aufgrund eines berufsbedingten Umzugs.