LG Dortmund: Mieterhöhung über Mittelwert des Mietspiegels

Landgericht Dortmund führte in seinem Hinweisbeschluß vom 25.06.2012 (11 S 90/12) aus:

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB könne der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete werde nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden seien.

Das Gericht habe die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH NJW 2005, 2074). Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Dortmund erleichtere die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn gemäß § 558 d Abs. 3 BGB werde vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben würden. Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete sei zu unterscheiden zwischen der Spanne, die die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung darstellt, und der Spanne eines Mietspiegelfeldes.

Die Spanne eines Mietspiegelfeldes sei der äußere Rahmen von vielen konkreten Einzelspannen. Daraus folge, daß der Vermieter nicht in jedem Fall einen Anspruch auf die Obergrenze des Mietspiegelfeldes hat (so auch BGH NJW 2005, 2074). Vielmehr sei bei Zugrundelegung von qualifizierten Mietspiegeln gemäß § 558 d Abs. 2 BGB in aller Regel nur der Mittelwert der Mietspiegelspanne (sog. Median) zuzuerkennen. Bei diesem Mittelwert handele es sich nicht um den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um den Wert, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Mietwerte des jeweiligen Feldes liegt.

Der Mittelwert sei der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte – ortsübliche – Mietzins. Insoweit handele es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als durchschnittlich anzusehen seien. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins könne nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden können (so schon Urteil des Landgerichts Dortmund vom 19.08.2005, AZ: 17 S 59/05, abgedruckt in WuM 2005, 723). Hiervon könne nur dann ausgegangen werden, wenn der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Vermieter konkrete Umstände vortrage, die eine solche Einordnung rechtfertigen könnten. Geschehe dies nicht, bilde der Mittelwert (Median) die obere Grenze der zuzuerkennenden Miete.

Es sei im Ergebnis unerheblich, ob die streitgegenständliche Wohnung in einem Stadtteil liege, der als bevorzugte Wohngegend anzusehen sei. Denn selbst wenn dies der Fall sein sollte, würde dieser Umstand allein eine Höherstufung der Wohnung innerhalb der Mietspiegelspanne nicht rechtfertigen. Zur näheren Begründung dieser Einschätzung werde Bezug genommen auf die ausführlichen und überzeugenden Ausführungen zu diesem Gesichtspunkt in dem Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 10.01.2012 zum Verfahren 425 C 8870/11 (abgedruckt in WuM 2012, 103-104 – zitiert nach juris), denen sich die Kammer vollumfänglich anschließe.

Insbesondere teile die Kammer die dort detailliert begründete Auffassung, daß es nicht möglich sei, die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete allein deshalb innerhalb der Mietspiegelspanne höher einzustufen, weil behauptet werde, die Lage einer Wohnung sei besser. Ebenso teile die Kammer die Ansicht des Amtsgerichts Dortmund, daß der Umstand, daß der Dortmunder Mietspiegel seit einigen Jahren keine eigene „Lageklasse“ enthalte und jetzt in Ziffer 6 der Mietspiegelerläuterungen darauf hingewiesen werde, daß in den Spannen „lagebedingte Unterschiede“ zum Ausdruck kommen würden, keine Änderung bedeute, aufgrund derer ein Festhalten an der bisherigen Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund zu der hervorgehobenen Bedeutung des Medians nicht mehr gerechtfertigt werden könne.

Soweit die Klägerin darüber hinaus mit der Berufung Umstände vortrage, aus denen folgen solle, daß auch die „Mikrolage“ der streitgegenständlichen Wohnung besonders positiv zu bewerten sei, reiche auch dies für eine Höherstufung der Wohnung innerhalb der Mietspiegelspanne nicht aus. Zu diesem Gesichtspunkt habe das Amtsgericht Dortmund in dem oben zitierten Urteil vom 10.01.2012 zutreffend auf folgendes hingewiesen: Es habe stets eine Gesamtbewertung unter Berücksichtigung sämtlicher Wohnwertmerkmale stattzufinden. Dies müsse schon deshalb gelten, weil z. B. dem Merkmal „Ausstattung“ anerkanntermaßen eine erheblich größere Bedeutung bei der Bewertung der Wohnung zukomme als dem Merkmal „Lage“, das allenfalls 1/8 bis maximal 1/4 des maßgeblichen Wohnwertes ausmache. Vor diesem Hintergrund habe der Vermieter, der sich auf besondere Merkmale berufe, hinsichtlich aller fünf Wohnwertmerkmale darzulegen, wie die Wohnung innerhalb der anderen in die gleiche Mietspiegelspanne einzuordnenden Wohnungen einzugruppieren sei. Nur wenn ein umfassender Sachvortrag zu allen fünf Wohnwertmerkmalen unterbreitet werde, komme eine vom Median abweichende Eingruppierung in Betracht. Dieser Vorgabe werde auch das ergänzende Vorbringen der Klägerin aus der Berufungsbegründungsschrift nicht ansatzweise gerecht.