Das Oberlandesgericht Köln wies in seinem Berufungsbeschluß vom 12.04.2012 (19 U 215/11) darauf hin, daß ein Gebäudereinigungsvertrag regelmäßig ein Werkvertrag sei.

Zu den vertragsgemäßen Hauptleistungspflichten gehöre die Herstellung des Reinigungserfolgs, nicht eine bestimmte Anzahl von Reinigungsstunden.

Es handele sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Gebäudereinigungsvertrag um einen Werkvertrag i.S.v. § 631 BGB, nicht um einen Dienstvertrag i.S.v. § 611 BGB. Regelmäßig würden Gebäudereinigungsverträge dem Werkvertragsrecht unterliegen, sofern der Verpflichtete mit von ihm auszusuchendem Personal die Sauberkeit von Räumen schulde, ohne dabei den Weisungen des Auftraggebers zu unterliegen. Selbst wenn es im Einzelfall zur Anwendung auch von Dienstvertragsrecht kommen könne, so sei doch im Kern das Werkvertragsrecht maßgeblich, wenn der Reinigungserfolg und nicht nur die reinigende Tätigkeit als solche geschuldet werde.

Ausweislich § 13 Abs. 1 des zugrundeliegenden Vertrages stelle die Klägerin die zur Reinigung erforderlichen Maschinen, Geräte und Reinigungsmittel. Die Reinigung erfolge durch Personal der Klägerin, §§ 11 und 12 des Vertrages. Ein Weisungsrecht der Beklagten sei vertraglich nicht vorgesehen. Die Regelungen des Vertrages seien darauf ausgerichtet, daß die Klägerin der Beklagten den Reinigungserfolg schulde. Die Leistungsbeschreibung (Anlage 1 des Vertrages, § 2 des Vertrages) sehe genau vor, welche Räumlichkeiten und Objekte zu reinigen seien. Dabei werde die Reinigungshäufigkeit genau festgelegt und auch die Art und Weise der Reinigung bezogen auf jeden Raum bzw. jedes Objekt genau umschrieben. Die Leistungsbeschreibung benenne nicht die Anzahl der Stunden sondern – wie üblich und wie sinnvoll – die Reinigungsmaßnahme und mithin den Reinigungserfolg.

Der Umstand, daß auch die Reinigungshäufigkeit benannt sei, stehe dem nicht entgegen. Sie sei Bestandteil des Reinigungserfolges, nicht der Anzahl der für die Reinigung aufzubringenden Stunden. § 5 des Vertrages sehe vor, daß die Auftragnehmerin die auf Grund des Vertrages zu erbringenden Leistungen und damit die in der Leistungsbeschreibung genannten Reinigungsmaßnahmen fachgerecht, termingerecht und vollständig auszuführen habe. Vor dem Hintergrund der Leistungsbeschreibung sei damit allein der Reinigungserfolg und nicht eine bestimmte Monatsstundenanzahl gemeint. Selbst wenn die Monatsarbeitsstunden nachweislich erbracht seien, kann die Leistung nicht vertragsgemäß sein, wenn sie nicht der Leistungsbeschreibung gerecht werde. Nichts anderes ergebe sich aus den anderen Vertragsbestimmungen.

Daß der werkvertragliche Erfolg geschuldet sei, ergebe sich auch aus den vertraglichen Bestimmungen von §§ 4 Abs. 3 bis 5 i.V.m. 5 des Vertrages. Danach werde als eigentliche vertragstypische Leistung die Reinigungsmaßnahme bezeichnet. Der Preis hänge, wie sich aus § 4 Abs. 3 S. 1 des Vertrages ergebe, vom Umfang der Reinigungsfläche ab. Eine Abhängigkeit des Preises von der geleisteten Stundenzahl, also allein von der zeitlichen Inanspruchnahme von Reinigungspersonal, sei nicht vorgesehen.

Dem stehe nicht entgegen, dass § 4 Abs. 4 des Vertrages vorsehe, daß die Auftragnehmerin zusätzliche Reinigungsleistungen – außerhalb der Leistungsbeschreibung – zu erbringen habe, wenn Benutzer einzelner Räume längere Zeit abwesend und die Räume – insoweit – nicht zu reinigen seien. Diese Regelung mache gerade deutlich, daß an sich der Reinigungserfolg geschuldet sei und nur in Ausnahmefällen und dann auch nur auf Verlangen des Bedarfsträgers (§ 4 Abs. 4 S. 2 des Vertrages) die Reinigung anderer Räumlichkeiten zu erfolgen habe, wobei sich der Zeitaufwand im Rahmen der Reinigungsleistung zu halten habe, die an sich räumlich geschuldet sei.

Diese Regelung begründe – abweichend von der Leistungsbeschreibung – ein Leistungsbestimmungsrecht des Bedarfsträgers für den Ausnahmefall. Sei eine Reinigung bestimmter Räume (mangels Nutzung) nicht erforderlich, könne eine Reinigung anderer Flächen verlangt werden. Gerade diese Bestimmung zeige, daß der Reinigungserfolg und nicht eine bloße Anzahl von Reinigungsstunden – unabhängig vom Reinigungserfolg – geschuldet sei. Hätten die Parteien als Hautleistungspflicht Reinigungsstunden im Sinne einer dienstvertraglichen Verpflichtung vereinbart, wäre die Regelung in § 4 Abs. 4 des Vertrages überflüssig. Selbst wenn man hier – in Verbindung mit der Regelung von § 9 Abs. 2 des Vertrages – eine Verpflichtung zur Leistung einer bestimmten Stundenzahl annehmen wollte, dann hätte die Beklagte im Einzelfall darlegen müssen, daß die Voraussetzung einer geringeren Reinigungsfläche gegeben gewesen sei und sie die Reinigung anderer Flächen verlangt habe. Hierzu habe die Beklagte nicht vorgetragen.