Der Bundesgerichtshof befaßte sich in seinem Urteil vom 11.07.2012 (VIII 138/11)PM mit dem Verschulden des Mieters im Falle der nicht vollständigen Zahlung des Mietzinses und der sich anschließenden Frage, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden könne, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichte.

Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten sie den Klägern mit, daß sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Anläsßlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, daß ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die Beklagten minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.

Mit ihrer Klage verlangten die Kläger Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses. Das Amtsgericht hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Beklagten im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.

Auf die Berufung der Beklagten hatte das Berufungsgericht die Beklagten – nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten – zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hatte es darauf abgestellt, daß die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete träfe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, daß auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten habe, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last falle. Das sei der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe auch in den Fällen kein Anlaß, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätze. Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so daß ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall könne der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten hätte sich die Vermutung aufdrängen müssen, daß das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingt habe und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen gewesen seien.

Die Mietrückstände seien erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen worden. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt sei, lasse sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so daß die Beklagten zur Räumung verpflichtet seien.