Der Bundesgerichtshof befand in seiem Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 166/10), daß der Zwangsverwalter Mieterleistungen, die als abwohnbarer Baukostenzuschuß einzustufen seien, auch als Mietvorausszahlungen gegen sich gelten lassen müsse.
In dem zugrundeliegenden Verfahren war der Kläger war im Zeitraum vom 2. Mai 2006 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluß des Amtsgerichts Wolgast vom 20. Juni 2011, in dem er zugleich zur Fortsetzung des vorliegenden Rechtsstreits ermächtigt worden war, Zwangsverwalter über das Grundstück S. straße in H. .
Er begehrte von der Beklagten die Räumung des Grundstücks. Diese hatte das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück durch Vertrag vom 28. Dezember 2001 zu einer monatlichen Miete von 1.480 von den damaligen Grundstückseigentümern (im Folgenden: Vermieter) gemietet. Bei Abschluß des Mietvertrages war allein das Hinterhaus nutzbar, während das Vorderhaus noch nicht saniert war. In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage heißt es unter anderem:
„Die Parteien vereinbaren, daß der Mieter die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31. Dezember 2005 ausführt. Die Verrechnung des Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 5,5% mit der monatlichen Miete “
Die in Bezug genommene Liste wies Arbeiten an den Außenanlagen und am Vorderhaus des Grundstücks in einer Gesamtsumme von 339.500 aus. Die von der Beklagten in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, die sie unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000 sowie in Eigenleistung unter Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt haben will, waren im einzelnen streitig.
Nach den Behauptungen der Beklagten führten die Vermieter am 29. Oktober 2005 eine Schlußabnahme durch und stellten dabei Baukosten von 320.500 fest. In einem als Ergänzung des Anhangs zum Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 bezeichneten und von ihr und den Vermietern unterzeichneten Schriftstück hieß es dazu:
“ – festgestellte Baukosten 320.500
– bereits abgewohnt zwei Jahre
– Mietzeit 18 Jahre + 3 Jahre wegen Nichtnutzbarkeit wegen der Bauzeit
– Das Abwohnen der Baukosten nach Anhang beginnt am 1.1.2004 und endet am 31.12.2023
Nachdem die Beklagte unter Hinweis auf die von ihr vorgenommenen Arbeiten und die mit den Vermietern getroffenen Vereinbarungen eine Mietzahlung an den Kläger verweigert hatte, kündigte dieser unter dem 28. Juli 2006 das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Mieten für die Monate Juni und Juli 2006 fristlos und wiederholte die Kündigung nochmals in der am 13. September 2006 eingereichten Klage.
Die auf diese Kündigungen gestützte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die im Berufungsrechtszug erhobene Hilfswiderklage, den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis zum Ablauf des 31. Dezember 2023 die gesamte erzielte, hilfsweise die erzielbare Nettomiete herauszugeben, wies das Berufungsgericht ab. Hiergegen wandte sich die Beklagte mit ihrer Revision, die zur Aufhebung und Zurückverweisung führte.
Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gemäß § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 Satz 1, § 20 ZVG auch in der Zwangsverwaltung eines Grundstücks gegenüber dem eingesetzten Zwangsverwalter Anwendung finde, sei eine (Voraus-)Verfügung über Mietforderungen dem Grundpfandgläubiger gegenüber unwirksam und könne ihm deshalb nicht als Erfüllung entgegen gehalten werden, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat beziehe. Eine Ausnahme von dieser Regel, die verhindern solle, daß Grundpfandrechte durch unerkannte Vorausverfügungen über Mietforderungen ausgehöhlt würden, würden Baukostenzuschüsse bilden. Diese Leistungen, die dadurch gekennzeichnet seien, daß sie zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt seien, bestimmungsgemäß dazu verwendet würden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen würden (Senatsurteil vom 30. November 1966 – VIII ZR 145/65, WM 1967, 74 unter I 2 mwN), müsse sich ein Grundpfandgläubiger beziehungsweise ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen.
Die Vorzugsstellung derartiger abwohnbarer Baukostenschüsse liege darin begründet, daß der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert schaffe, der dem Grundpfandgläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugutekomme. Denn sei es mit Treu und Glau-ben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzte Berücksichtigungsfä-higkeit einer in solchen Leistungen liegenden Mietvorauszahlung berufen könne (Senatsurteil vom 30. November 1966 – VIII ZR 145/65, aaO unter I 2 a; vgl. ferner BGH, Urteile vom 25. November 1958 – VIII ZR 151/57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30. März 1989 – IX ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2]; vom 11. März 2009 – VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 20; Beschluss vom 13. Juni 2002 – IX ZR 26/01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gelagerten Vorschrift des § 57c ZVG aF).
Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung sei zum einen, daß er mit der Abrede geleistet werde, daß die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollten (Senatsurteil vom 30. November 1966 – VIII ZR 145/65, aaO). Zum anderen müßten – unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise – die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar – bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise – aus dem eigenen Vermögen des Mieters (BGH, Urteile vom 11. März 2009 – VIII ZR 83/08; vom 30. März 1989 – IX ZR 276/88; Beschluss vom 13. Juni 2002 – IX ZR 26/01; jeweils aaO).
Für die Berücksichtigungsfähigkeit einer Leistung als Baukostenzuschuß komme es nicht darauf an, ob diese in Geld- oder Sachmitteln oder in Arbeitsleistungen bestehe und wie sich im Falle unterschiedlicher Leistungsformen deren Verhältnis untereinander im einzelnen bestimme. Berücksichtigungsfähig sei vielmehr alles, was bei wirtschaftlicher Betrachtung als (vorausbezahlte) Miete oder als sonstiger, etwa in Eigenleistungen bestehender Beitrag, und sei es auch nur mittelbar, bis zum Eintritt der Beschlagnahmewirkung tatsächlich an Werterhöhendem zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietgrundstücks erbracht worden sei (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 – IX ZR 276/88; vom 11. März 2009 – VIII ZR 83/08; vom 21. Dezember 1989 – IX ZR 234/88, WM 1990, 695 unter II 2 c; Beschluss vom 13. Juni 2002 – IX ZR 26/01; jeweils aaO).
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