In dem Beschluß des Bundesgerichtshof vom 25.10.2011 (VIII ZR 125/11) ging es um eine Revisionsnichtzulassungsbeschwerde, der der Bundesgerichtshof stattgab.

Zum Sachverhalt:

Der Beklagte war Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Nettomiete belief sich auf 496,11 € im Monat. Zusätzlich monatlicher Vorauszahlungen in Höhe von 131 € auf die Heizkosten und in Höhe von 176 € auf die Betriebskosten ergab sich eine Bruttomiete von 803,11 € monatlich. Die Klägerin nahm den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkostennachforderungen aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 sowie auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung in Anspruch.

Der Beklagte hatte in den Monaten Juli und August 2009 jeweils nur eine um 142,47 € verringerte Miete gezahlt und hatte auch im September 2009 einen Betrag von 120,47 € einbehalten. Im Zeitraum von Oktober 2009 bis einschließlich Februar 2010 nahm er keine Mietkürzungen vor, wies allerdings mit eMail vom 1. Oktober 2009 darauf hin, daß Zahlungen nur unter Vorbehalt erfolgten. Im März 2010 entrichtete der Beklagte keine Miete. Insoweit erklärte er später die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch wegen Mietminderungen in den Monaten Oktober 2009 bis einschließlich Februar 2010. Im April 2010 entrichtete der Beklagte lediglich eine um 124,50 € verringerte Miete; die Miete für den Monat Mai 2010 kürzte er um 294,59 €. Auf die ihm in Rechnung gestellten Nachzahlungsbeträge aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 in Höhe von 478,28 € und von 120,43 € erbrachte der Beklagte keine Zahlungen.

Die Klägerin kündigte über ihre Hausverwaltung wegen der sich hieraus ergebenden Zahlungsdifferenz von 2.226,32 € das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Mai 2010 fristlos, hilfsweise ordentlich.

Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung von 1.784,56 € Zug um Zug gegen Beseitigung eines Mangels hinsichtlich der Wasserzähler in Bad und WC und wies die weitergehende Zahlungsklage sowie die Räumungsklage ab. Auf die beiderseitigen Berufungen der Parteien und unter Berücksichtigung einer in zweiter Instanz erfolgten Klageerweiterung um 967,21 € (Mietrückstände von Juni 2010 bis einschließlich November 2010) hatte das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und unter Abweisung der weitergehenden Klage und Zurückweisung der Rechtsmittel im übrigen zur Zahlung von 2.728,52 € nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Hinsichtlich eines Betrages von 236,43 € hatte es die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festgestellt, nachdem die Klägerin in diesem Umfang gegen Rückerstattungsansprüche des Beklagten aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2009 die Aufrechnung erklärt hatte.

Die Revision hatte das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen wandte sich der Beklagte mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde.

Die Nichtzulassungsbeschwerde rügte, das Berufungsgericht habe den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) dadurch verletzt, daß es die Substantiierungsanforderungen an den Vortrag des Beklagten zu den von ihm gerügten Mängeln überspannt und infolgedessen von der gebotenen Beweiserhebung abgesehen habe.

Der Bundesgerichtshof befand, daß der Beklagte mit Erfolg geltend mache, daß das Berufungsgericht den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt habe, weil es den von ihm gerügten Zustand des Badezimmerabflusses, des Zuleitungsrohrs zum WC und des Heizkörpers in der Küche, die von ihm beanstandete Verweigerung der Gartenmitbenutzung sowie die behauptete Geruchsbelästigung durch eine defekte Toilette im Keller mit der Begründung unberücksichtigt gelassen habe, ein zur Minderung berechtigender Mangel sei in diesen Fällen nicht substantiiert dargelegt worden.

Das Berufungsgericht habe insoweit die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs sei dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vortrage, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich seien, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten sei nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung seien. Das Gericht müsse nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen würden. Seien diese Anforderungen erfüllt, sei es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.

Den beschriebenen Anforderungen würden die Mängelrügen des Beklagten hinsichtlich des Badezimmerabflusses, des Zuleitungsrohrs zum WC, des Heizkörpers in der Küche, der verweigerten Gartenmitbenutzung sowie der Geruchsbelästigung durch eine defekte Toilette im Keller gerecht. Die gegenteilige Beurteilung des Berufungsgerichts beruhe auf einem gravierenden Fehlverständnis der Substantiierungslast des Beklagten.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm sei auch nicht zu fordern, daß er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die (ihm häufig nicht bekannte) Ursache dieser Symptome bezeichne.

Gemessen an diesen Maßstäben habe das Berufungsgericht die Anforderungen an einen substantiierten und schlüssigen Sachvortrag in mehrfacher Weise überspannt. Es habe abweichend von den beschriebenen Grundsätzen (weiteren) Vortrag des Beklagten zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangt. Außerdem habe es unter Mißachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine konkrete Darlegung der Mängelursachen (Art der Fehlfunktion bei der Heizung; Zusammenhang zwischen Badezimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs zum WC; Umstände des Vertragsschlusses über ein Recht zur Gartenmitbenutzung) für erforderlich gehalten.

Das Berufungsgericht hätte dem unter Beweis gestellten Vorbringen des Beklagten zu dem offen im Fliesenboden verlegten Badewannenabfluß und dem Entstehen von Fäkalgerüchen bei Benutzung des Badezimmers nachgehen müssen. Der Beklagte habe unter Vorlage eines Lichtbilds dargelegt, der Badewannenabfluss sei offen im Fliesenboden verlegt, weswegen nach Benutzung des Badezimmers unangenehme Fäkalgerüche entstünden. Zum Nachweis dieser Mängelrüge habe er sich auf die Einnahme eines Augenscheins und auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen. Der Beklagte habe damit ausreichend eine unsachgemäße Installation des Badewannenabflusses und ein damit nach seiner Auffassung verbundenes Auftreten von unangenehmen Gerüchen dargetan. Weitere Einzelheiten, wie etwa die Schilderung der Intensität und der Häufigkeit entstehender Gerüche und die Darlegung eines Zusammenhangs zwischen Geruchsbildung und offener Verlegung des Abflusses, seien von ihm nicht zu fordern. Diese Fragen seien im Rahmen der Beweisaufnahme zu klären.

Auch über den vom Beklagten beanstandeten Zustand des Zuleitungsrohrs zum WC, den der Beklagte als „durchgerostet und undicht“ beschrieben habe, hätte das Berufungsgericht Beweis erheben müssen. Es habe zu Unrecht konkrete Angaben über den Umfang der Roststelle und darüber vermißt, was mit der behaupteten Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs gemeint sei. Wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend anführe, äinden die spekulativen Erwägungen des Berufungsgerichts über den Umfang der Korrosion („kleine oder größere Roststelle“) und der Undichtigkeit des Rohrs („ganz oder teilweise undicht“) im Sachvortrag keine Stütze. Nach dem Vorbringen des Beklagten sei das Rohr „durchrostet“, weise also nicht nur eine kleinere Roststelle auf, sondern habe seine ursprüngliche Materialfestigkeit eingebüßt. Außerdem ist es „undicht“, was bedeutet, daß Wasser austrete. Für seine Behauptungen habe der Beklagte in der Berufungsbegründung rechtzeitig Beweis durch Einnahme eines Augenscheins und Einholung eines Sachverständigengutachtens angetreten. Diese Beweismittel seien nicht nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO in der Berufungsinstanz ausgeschlossen, denn der Beklagte habe nach Zugang des das Vorliegen eines Mangels bestreitenden Schriftsatzes der Klägerin vom 28. Juli 2010 in erster Instanz keine Gelegenheit mehr erhalten, sein Vorbringen unter Beweis zu stellen. Der zu den Mängelrügen des Beklagten Stellung nehmende Schriftsatz der Klägerin vom 28. Juli 2010 sei dem Beklagtenvertreter erst in der mündlichen Verhandlung vom 3. August 2010 übergeben worden; das von ihm hierauf beantragte Schriftsatzrecht (§ 283 ZPO) sei nicht gewährt worden.

Das unter Beweis gestellte Vorbringen des Beklagten zum Defekt des Heizkörpers in der Küche habe das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerhaft und gehörswidrig zurückgewiesen. Mit seinem Vorbringen, der Heizkörper funktioniere nicht, habe der Beklagte bereits in erster Instanz seiner Darlegungslast genügt. Von ihm sei nicht zu fordern gewesen, daß er die Art der Fehlfunktion oder gar die erzielten Temperaturen näher darlege. Die Rüge, der Heizkörper funktioniere nicht, sei bei verständiger Würdigung gleichbedeutend mit der Aussage, das Gerät gebe keine Heizwärme ab. Das Berufungsgericht verkenne die Anforde-rungen an die Darlegungslast eines Mieters, wenn es zusätzlich Angaben darüber verlange, ob ein Totalausfall des Heizkörpers vorgelegen habe oder ob und in welchem Umfang und über welchen Zeitraum hinweg die Heizleistung reduziert gewesen sei. Der Beklagte sei auch nicht (anders als das Berufungsgericht meine) deswegen gehalten gewesen, sein Vorbringen zu ergänzen, weil die Klägerin einen Defekt des Heizkörpers bestritten habe. Denn eine Partei, die ein Recht beanspruche, sei nicht schon deshalb, weil der Gegner ihr Vorbringen bestreite, gezwungen, den behaupteten Sachverhalt in allen Einzelheiten wiederzugeben.

Bei den Angaben in der Berufungsbegründung, der Heizkörper „funktioniere gänzlich nicht“ handele es sich nach alledem nicht um einen neuen Tatsachenvortrag, der nur unter den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen wäre, sondern nur um eine jederzeit zulässige Klarstellung.

Das Berufungsgericht hätte daher die angebotenen Beweise (Augenschein bzw. Sachverständigengutachten) erheben müssen.

Ebenfalls zu Unrecht habe das Berufungsgericht substantiierten Vortrag des Beklagten zu der von ihm behaupteten mündlichen Abrede über die Nutzung der Gartenfläche vermißt. Dem schriftlichen Mietvertrag vom 26. Februar/1. März 2004, in dem keine Regelung über eine Gartennutzung getroffen worden sei, komme zwar als eine über ein Rechtsgeschäft errichtete Privaturkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit zu. Dies bedeutee aber nicht, daß sich der Beklagte nicht darauf berufen könnte, er habe mit der ursprünglichen Vermieterin bei Abschluß des Mietvertrages eine mündliche Nebenabrede über die Nutzung der Gartenfläche getroffen.

Das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung habe der Beklagte ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt.

Er hat vorgetragen, daß ihm (wie allen anderen Mietern auch) bei Vertragsschluß das Recht zur Nutzung der Gartenfläche eingeräumt worden sei, ohne daß dies schriftlich fixiert worden sei, und habe dies in das Wissen der Zeugin P. gestellt, die nach seinem Vorbringen bei den Vertragsverhandlungen zugegen gewesen sei. Soweit zusätzlich zur Darlegung einer Willensübereinstimmung bei Vertragsschluß in der obergerichtlichen Rechtsprechung eine Erklärung dafür gefordert werde, weshalb die Parteien davon abgesehen hätten, eine behauptete mündliche Nebenabrede in die Vertragsurkunde aufzunehmen, stünden diese Anforderungen in Widerspruch dazu, daß nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung sei.

Weiter habe das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen überspannt, soweit es den Vortrag des Beklagten als unzureichend bewertet habe, aus einer alten, defekten Toilette im Keller mache sich durchdringender Fäkalgeruch im Haus breit.

Anders als das Berufungsgericht meine, sei es für einen substantiierten Vortrag nicht erforderlich, daß der Beklagte die Dauer der Gerüche im einzelnen schildere und zudem darlege, ob von der Geruchsentwicklung auch die von ihm genutzte Wohnung betroffen gewesen sei. Durch den beschriebenen und mit Lichtbildern belegten Zustand der Toilette im Keller habe er den in den hiervon ausgehenden Geruchsbeeinträchtigungen liegenden Sachmangel hinreichend dargelegt.

Da nicht ausgeschlossen werden könne, daß das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des Vorbringens des Beklagten zu den unter II. 2 aufgeführten Mängeln der Mietsache zu einer anderen Beurteilung des Falles gekommen wäre, sei das Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.