Der Bundesgerichtshof urteilte am 09.11.2011 (VIII ZR 87/11), ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht berechtige, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09).

In dem zugrundeliegenden Verfahren war der Beklagte seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin gehörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung. Die Preisbindung war zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien stritten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 464,13 €.

Im Mietvertrag hieß es unter anderem:

„§ 3 MIETE UND NEBENLEISTUNGEN
(1) Die Miete wurde von der BWG

[= Vermieterin] unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertrags-beginn monatlich:
Grundmiete: DM 548,43
Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00
Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00
Gesamtmiete: DM 849,43
(2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellre-paraturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr.
(…)“

§ 5 und § 7 des Mietvertrages enthielten Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen.

Im August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € monatlich auf 483,16 € monatlich ab dem 1. November 2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m² große Wohnung nach dem zugrunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 m²) zuzüglich 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 m²) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV), insgesamt also 495,49 € monatlich (= 6,84 €/m² monatlich), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je m²), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei.

Das Amtsgericht hatte die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter und hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof urteilte, daß der Wegfall der Preisbindung nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt habe. Vielmehr gelte die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte sei deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete – mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV – nunmehr als „Marktmiete“ weiter zu entrichten. Zudem sei die Klägerin berechtigt, diese „Marktmiete“ nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibe (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09). Letztgenannte Voraussetzung sei bei dem von der Klägerin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben.

Der Senat habe für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben sei, entschieden, daß der Vermieter nicht berechtigt sei, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., und VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487 Rn. 13 ff.; vom 11. Februar 2009 – VIII ZR 118/07, WuM 2009, 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung gelte nichts anderes.

Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend mache, sehe das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies stehe auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach würden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden.

Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiere sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07, sowie vom 11. Februar 2009 – VIII ZR 118/07; jeweils aaO).

Nicht gefolgt werden könne deshalb dem Berufungsgericht, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sehe und meine, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abwei-chende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichtigen zu können. Insbesondere trage – wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07, aaO Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/07, aaO Rn. 17 ff.) klargestellt habe – der vom Berufungsgericht gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-)Inklusivmiete nicht. Daß die darin enthaltenen Betriebskosten bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der (Teil-)Inklusivmiete mit einer im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfaßt würden (dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 13 f. mwN), habe seinen Grund darin, daß § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, daß sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetze und daß mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten werde, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielten (BT-Drucks. 14/4553, S. 50).

Um derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handele es sich hier aber nicht. Es gehe vielmehr um eine Kostenposition, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung sei (Senatsbeschluß vom 30. Oktober 1984 – VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz, JR 2009, 422, 423 mwN). Dass der betreffende Kostenansatz im Mietvertrag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden sei, führe auch nicht dazu, daß er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es habe sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert hätten angesetzt werden dürfen. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung sei dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne daß sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert habe oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden sei (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, aaO Rn. 13 ff.).