In dem Urteil des Bundesgerichtshof vom 23.11.2011 (VIII ZR 74/11) ging es um ein Verfahren, in welchem die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hatte, begehrte.

Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfahrens verstorbene (frühere) Beklagte zu 2, hatten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den damaligen Eigentümern angemietet. Im Jahr 2000 hatte eine später als „Eigentümergemeinschaft W. -D. -Str. GdbR M. u.a.“ (im Folgenden: GdbR M. ) bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen erworben und das Mietverhältnis mit den Beklagten fortgesetzt. Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wurde am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetragen.
Mit Vertrag vom 21. Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 erklärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz waren nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit eingetreten und die Klägerin nahm nur noch die Beklagte zu 1 auf Räumung in Anspruch.

Das Landgericht hatte das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebten die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Revision hatte hingegen keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof führte aus, daß gemäß § 566 Abs. 1 BGB im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten eintrete. Nach allgemeiner Auffassung setze dies Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer voraus.

Das Berufungsgericht sei insoweit zutreffend davon ausgegangen, daß die GdbR M. zunächst Vermieterin der Beklagten gewesen sei; dies greife die Revision auch nicht an. Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hänge daher davon ab, ob in der Auseinandersetzung der GdbR M. unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liege.

Dies habe das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht bejaht.

Die GdbR M. sei zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließlich der Wohnung der Beklagten gewesen. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer – wie hier – die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen seien, stehe nicht im Eigentum der Gesellschafter, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Wie das Berufungsgericht weiter richtig erkannt habe, sei eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen werde, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führe.

Die Klägerin sei daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stellung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bil-dung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so daß nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der GdbR M. an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die Gesellschafter als Bruchteilsgemeinschaft, könne demgegenüber nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen sei ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter herbeizuführen.

Der Schutzzweck des § 566 BGB – Erhaltung des Besitzrechts des Mieters gegenüber einem Erwerber – gebietet es, auch die Auseinandersetzung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornehme, als Veräußerung im Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen, daß der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintrete.

Dem Berufungsgericht sei auch darin beizupflichten, daß die Übertragung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinandersetzung der Gesellschaft die Sperrfrist des § 577a BGB nicht ausgelöst habe. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage sei nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet, sondern habe unabhängig davon schon zuvor bestanden, weil die Klägerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des Senats könne eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06; vom 16. Juli 2009 – VIII ZR 231/08).

Entgegen der Auffassung der Revision sei es insoweit nicht entscheidend, daß die GdbR M. nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Beklagten abgeschlossen habe, sondern erst dadurch Vermieterin geworden sei, daß sie im Jahr 2000 – zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht Gesellschafterin gewesen sei – durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten sei. Zwar habe der Senat in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06) die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluß des Mietvertrags angehört hätten. An dieser Einschränkung halte der Senat aber, wie im Senatsurteil vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08) bereits angedeutet, nicht mehr fest.

Nach der Rechtsprechung des Senats sei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hänge oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermiete (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermietet habe, bestehe aber die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hinzugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils trete der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein. Für den Mieter bestehe somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, daß das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt werde.

Eine unterschiedliche Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft sei auch insoweit nicht sachgerecht. Es lasse sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Eigenbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluß des Mietvertrages angehörten.

Entgegen der Auffassung der Revision sei die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmißbräuchlichen Verhaltens der GdbR M. beziehungsweise der Klägerin zu beachten. Da der Gesetzgeber in § 577a BGB die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle, hier nicht vorliegende Konstellation erschwert habe, fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke; eine analoge Anwendung des § 577a BGB auf den Erwerb eines Anwesens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung komme deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht hätten, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 – VIII ZR 231/08). Es mache insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben habe, in ihrem Bestand unverändert bleibe oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutreten würden und anschließend eine Aufteilung erfolge. Die Wahl einer Erwerbsform, die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a BGB nach ihrem Zweck nicht erfaßt sei, stelle sich auch nicht als rechtsmißbräuchlich dar.

Aufgabe der Rechtsprechung des 8. Senats im Urteil vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06)