Mit dem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 09.04.2008 (220 C 152/07), ist festzuhalten, daß nicht ausreichendes warmes Wasser einen Mietmangel darstellen kann, welcher eine berechtigte Mietminderung begründen kann. In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Sachverständige ermittelt, daß der von dem Vermieter eingebaute Durchlauferhitzer zu schwach war, um gleichzeitig in Bad und Küche warmes Wasser zu liefern. Einenicht genügende Beheizbarkeit in den Sommermonaten führt allerdings nur ausnahmsweise zu einer Mietminderung.
Im einzelnen:
Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagten waren Mieter einer Wohnung im 5. Obergeschoss des Hauses B. Straße 7 in 50674 Köln. In der Wohnung befand sich ein elektronischer Durchlauferhitzer. Im Oktober 2004 teilten die Beklagten der Hausverwaltung der Klägerin mit, daß in ihrer Wohnung sowohl die Versorgung mit Fernwärme als auch die Versorgung mit Warmwasser mangelhaft sei. Am 30. September 2007 endete das Mietverhältnis.
Während des Mietzeit war folgender Mietzins vereinbart gewesen:
Grundmiete: DM 2.160,00 / 1,95583 = 1.104,39
Betriebskosten-Vorauszahlung: DM 200,00 / 1,95583 = 102,26
Heizkosten-Vorauszahlung: DM 200,00 / 1,95583 = 102,26
Mietzins: 1.308,91
Für den Monat Dezember 2004 hatten die Beklagten lediglich 1.047,00 gezahlt. Die Differenz von 261,91 entsprach einer Minderung von 20,02 %.
Für die Monate Januar 2005 bis August 2006 hatten die Beklagten jeweils 1.130,00 gezahlt. Die Differenz von jeweils 178,91 entsprach einer Minderung von 13,67 %.
Die Klägerin machte mit ihrer Klage die oben genannten Differenzbeträge geltend:
Dezember 2004: 261,91 261,91
Januar 2005 bis August 2006: 20 Monate x 178,91 3.578,20
Gesamt: 3.840,11
Die Beklagten behaupteten, in den Monaten Dezember 2004 bis August 2006 sei die Beheizbarkeit der Wohnung und die Versorgung mit Warmwasser nicht ordnungsgemäß gewesen.
Das Gericht erhob Beweis, ob die Wohnung der Beklagten nicht ordnungsgemäß beheizbar sei, und über die Frage, ob die Versorgung der Wohnung der Beklagten mit warmem Wasser unzureichend sei, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Das Gericht gelangte dann zu der Feststellung, daß der Mietzins für die Wohnung der Beklagten in den Monaten Mai 2005 bis September 2005 und Mai 2006 bis August 2006 um 3 % gemindert gewesen sei. In den Monaten Dezember 2004 bis April 2005 und Oktober 2005 bis April 2006 sei der Mietzins mindestens um 3 % gemindert.
Diese Minderungen beruhten darauf, daß die Tauglichkeit der Wohnung in den besagten Zeiträumen in dem oben genannten Umgang herabgesetzt gewesen seien und weil die Beklagten der Klägerin die Mängel der Mietsache im Oktober 2004 angezeigt hätten (§§ 536 Abs. 1 Satz 2, 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, daß die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser in allen streitgegenständlichen Monaten, also im Zeitraum von Dezember 2004 bis August 2006, unzureichend gewesen sei.
Der Sachverständige habe in seinem Gutachten vom 14. Juni 2007 ausgeführt, daß der elektronische Durchlauferhitzer in der Wohnung pro Minute etwa 12 Liter Wasser erwärmen müsse und daß er diese Leistung bei dem Ortstermin am 29. Mai 2007 bei weitem nicht erreicht habe. Der Grund hierfür sei vermutlich gewesen, daß die Schutzsiebe im Durchlauferhitzer verunreinigt gewesen seien. In seinem Ergänzungsgutachten vom 25. September 2007 habe der Sachverständige ferner erläutert, daß der Durchlauferhitzer für ein Badezimmer mit Badewanne, Dusche und Waschtisch ausgelegt sei. Er müsse jedoch zusätzlich die Zapfstelle in der Küche mit Warmwasser versorgen. Würden eine Zapfstelle im Badezimmer und die Zapfstelle in der Küche zeitgleich benutzt, könne der Durchlauferhitzer nicht ausreichend Wasser für beide Zapfstellen erwärmen.
Die unzureichende Versorgung einer Wohnung mit Warmwasser sei – so das Gericht – ein Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindere (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 18.12.1990, Az.: 64 T 187/90; AG Charlottenburg, Urt. v. 27.03.2003, Az.: 204 C 349/02, beide juris). Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre es, daß der Mieter zeitgleich im Badezimmer und in der Küche über warmes Wasser verfüge. In einem Mehr-Personen-Haushalt wäre es andernfalls beispielsweise nicht möglich, daß eine Person dusche und die andere das Geschirr abspüle oder mit warmem Wasser koche. Für diesen Mangel hielt das Gericht eine Minderungsquote von 3 % für angemessen.
Was die Monate Mai 2005 bis September 2005 sowie die Monate Mai 2006 bis August 2006 anbelange, so sei der Mietzins über die oben genannten 3 % hinaus nicht herabgesetzt worden, wobei offen bleiben könne, ob sich die Wohnung in diesen Monaten ordnungsgemäß beheizen ließ.
Eine etwaige Fehlfunktion der Heizung begründe in der Regel nur während der üblichen Heizperiode, nicht jedoch während der übrigen Jahreszeit einen Mangel der Mietsache (vgl. LG Kassel, Beschl. v. 24.02.1987, Az.: 1 T 17/87, 1 S 26/87; LG Hannover, Urt. v. 19.12.1979, Az.: 11 S 296/79; AG Bad Segeberg, Urt. v. 29.09.1976, Az.: 12 C 35/76; AG Münster, Urt. v. 05.05.1987, Az.: 28 C 330/86; alle juris). Die übliche Heizperiode beginne am 1. Oktober eines jeden Jahres und endee am 30. April des folgenden Jahres.
Zwar sei der Vermieter ausnahmsweise auch außerhalb der üblichen Heizperiode verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Beheizbarkeit der Wohnung zu sorgen. Dies gelte jedoch nur, wenn die Außentemperatur in dieser Zeit auf ein Niveau sinke, das mit dem Temperatur-Niveau in der üblichen Heizperiode zu vergleichen sei. Hiervon sei erst auszugehen, wenn die Außentemperatur an mindestens drei aufeinander folgenden Tage weniger als 12 Grad Celsius betragen würden (AG Uelzen, Urt. v. 09.04.1986, Az.: 4a C 272/86, juris).
Würden die Temperaturen für weniger als drei Tage auf dieses Niveau fallen, so bestehe kein Anlaß, die Heizungsanlage anzuschalten, weil die Anlage eine gewisse Zeit brauche, um sich aufzuheizen.
Daß und falls ja an welchen Tagen in den Monaten Mai bis September 2005 beziehungsweise 2006 die Temperatur bei unter 12 Grad Celsius gelegen habe, hätten die Beklagten nicht dargelegt. Ihre pauschale Behauptung, auch in der warmen Jahreszeit müsse man mit kalten Tagen rechnen, sei nicht substantiiert.
Ansonsten würden die Beklagten zwar zurecht darauf hinweisen, daß die Minderung des Mietzinses kraft Gesetzes eintrete und es somit nicht darauf ankomme, ob der Mieter die Mietsache, wäre sie in einem mangelfreien Zustand gewesen, tatsächlich genutzt hätte (BGH, Urt. v. 11.02.1958, Az.: VIII ZR 12/57, NJW 1958, 785; BGH, Urt. v. 29.10.1986, Az.: VIII ZR 144/85, juris; OLG Hamm, Urt. v. 28.09.1994, Az.: 30 U 45/94, juris). Dies bedeute aber nicht, daß die Miete unabhängig davon, ob die Beklagten die Heizung genutzt hätten oder nicht, in jedem Fall gemindert gewesen sei. Zu beachten sei nämlich, daß jede Minderung einen Mangel voraussetze (§ 536 Abs. 1 BGB).
Aus dem Umstand, daß die Heizungsanlage nicht ordnungsgemäß funktioniere, ergebe sich aber wie oben ausgeführt in der Regel nur in der Winterzeit ein Mangel. Falle die Heizungsanlage in der wärmeren Jahreszeit aus, liege sofern die Temperatur nicht an drei aufeinander folgenden Tagen auf weniger als 12 Grad Celsius falle kein Mangel vor, so daß eine Minderung von vornherein nicht in Betracht komme.
Die Bemessungsgrundlage der Minderung sei die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten (BGH, Urt. v. 06.04.2005, Az: XII ZR 225/03, juris).
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