Mit dem Urteil des Bundesgerichtshof vom 20.06.2012 (VIII ZR 268/11) müssen Mieter, die wegen Hundegebells in dem Miethaus die Miete mindern wollen, kein „Bell-Protokkoll“ führen.

Bei wiederholten Störungen durch Lärm reiche es aus, wenn der Mieter die Beeinträchtigung beschreibe und erläutere, zu welchen Tages- oder auch Nachtzeiten diese Beeinträchtigungen stattfinden würden.

Der Mieter des Verfahrens, dem von der Vermieterin das Mietverhältnis gekündigt worden war, war in dem folgenden Räumungsrechsttreit zuvor bei dem Amts- und Landgericht Köln unterlegen, da die Vorinstanzen das Führen eines Lärmprotokolls für erforderlich erachtet hatten. Der Bundesgerichthof wies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Landgericht Köln zurück.

Zwischen den Parteien des Verfahrens war es zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten gekommen, unter anderem über eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch das Gebell von Hunden der im selben Haus wohnenden Tochter der Klägerin.

Insoweit hatte das Amtsgericht Köln mit Urteil vom 24. April 2007 (205 C 12 369/06) entschieden, daß die Miete für einen zurückliegenden Zeitraum in Höhe von monatlich 81,14 € gemindert gewesen sei.

Mit Schreiben vom 20. Februar 2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, fristlos wegen Zahlungsverzugs. Sie begehrte mit ihrer Klage die Räumung und Herausgabe der Wohnung, die Räumung des Dachbodens von den Sachen des Beklagten sowie die Entfernung eines im Treppenhaus abgestellten Schuhregals. Der Beklagte war der Auffassung, daß zur Kündigung berechtigende Mietrückstände nicht bestünden, weil die Miete wegen fortdauernden Hundegebells weiterhin gemindert sei.

Das Berufungsgericht hatte zur Begründung seines Urteils u. a. ausgeführt:

Eine Mietminderung wegen andauernden Hundegebells stehe dem Beklagten nicht zu. Zu Recht habe das Amtsgericht den betreffenden Vortrag des Beklagten als unsubstantiiert angesehen. Zwar sei dem Beklagten mit Urteil des Amtsgerichts Köln vom 24. April 2007 eine Mietminderung in Höhe von monatlich 81,14 € wegen Hundegebells für einen vor April 2007 liegenden Zeitraum zugebilligt worden. Da es sich aber bei einer Lärmbelästigung durch Hundegebell um ein immer wieder neu auftretendes Problem in unterschiedlicher Stärke handele, habe der Beklagte sich nicht auf den Vortrag beschränken dürfen, die Situation sei seit Erlaß des genannten Urteils unverändert.

Zwar bestünden Bedenken, den Sachvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009, wie es das Amtsgericht getan habe, als verspätet zurückzuweisen. Auch dieser Schriftsatz reiche aber zur Substantiierung nicht aus. Konkrete Angaben zu dem Hundelärm – wie etwa Dauer des Bellens, Verteilung über den Tag bzw. die Nacht, Lautstärke – würden auch hier nicht gemacht.

Da aber der Beklagte, der sich auf eine Minderung der Miete berufe, darlegen und beweisen müsse, welche Beeinträchtigungen im Einzelnen zu einer Minderung führten, sei ihm auch hier ein konkreter Vortrag bezogen auf die hier streitigen Zeiträume abzuverlangen. Daran fehle es in der ersten Instanz. Daß der Beklagte zudem den Mangel in der hier streitigen Zeit der Klägerin erneut angezeigt hätte, sei ebenfalls nicht vorgetragen.

Soweit der Beklagte erstmals im Berufungsverfahren ein Lärmprotokoll betreffend den Zeitraum vom 2. April 2008 bis 14. Juni 2008 vorgelegt habe, sei dies gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht mehr zulässig. Daß die von dem Beklagten behauptete Lärmbelästigung durch die Hunde einer der Kernpunkte dieses Rechtsstreits gewesen sei, habe auf der Hand gelegen. Daß bei der Geltendmachung eines derartigen Anspruchs ein konkreter Vortrag zu Art und Dauer der Beeinträchtigung notwendig sei, hätte dem Beklagten von Anfang an klar sein müssen. Die Zurückhaltung des Lärmprotokolls – wenn es denn schon vorher erstellt worden sei – beruhe damit auf der Nachlässigkeit des Beklagten. Zudem erscheine auch fraglich, ob die Vorlage eines Lärmprotokolls über einen Zeitraum von sechs Wochen ohne konkreten Vortrag im übrigen ausreiche, um eine Minderung über mehr als vier Jahre zu begründen.

Diese Beurteilung hielt der rechtlichen Nachprüfung durch den Bundesgerichtshof nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung könne die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 20. Februar 2009 nicht bejaht werden. Nach dem revisionsrechtlich zugrundezulegenden Sachvortrag des Beklagten seien die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB für eine fristlose Kündigung we-gen Zahlungsverzugs nicht erfüllt.

Die Revision rüge zu Recht, daß das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft unter Verstoß gegen § 286 ZPO dem Sachvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 zur streitigen Mietminderung wegen Hundegebells nicht nachgegangen sei.

Die Annahme des Berufungsgerichts im Urteil vom 11. November 2010, der Beklagte habe hierzu nicht hinreichend konkret vorgetragen, treffe nicht zu. Das Berufungsgericht habe die Substantiierungsanforderungen in nicht vertretbarer Weise überspannt und es dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Beklagten in der nach § 286 ZPO gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Allerdings habe das Berufungsgericht das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009, das vom Amtsgericht als verspätet zurückgewiesen worden war, mit Recht nicht schon aus prozessualen Gründen (§ 531 Abs. 1 ZPO) unberücksichtigt gelassen. Die in der Revisionserwiderung erhobene Verfahrensrüge, das Berufungsgericht hätte dieses Vorbringen gemäß § 531 Abs. 1 ZPO als ausgeschlossen ansehen müssen, habe der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). Es komme deshalb nicht auf die überwiegend verneinte Frage an, ob die Berücksichtigung von Vorbringen entgegen § 531 Abs. 1 ZPO überhaupt revisibel sei (dazu Zöller/ Vollkommer, aaO, § 531 Rn. 39 mwN).

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, genüge der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) brauche er hingegen nicht vorzutragen (st. Rspr.; Senatsurteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269 Rn. 17; Senatsbeschluß vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN).

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei die Vorlage eines detaillierten „Protokolls“ nicht erforderlich.

Vielmehr genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergebe, um welche Art von Beeinträchtigungen es gehe und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten würden. Dies gelte erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen würden (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, aaO).

Gegen diese Grundsätze habe das Berufungsgericht verstoßen, indem es den erstinstanzlichen Sachvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 als unsubstantiiert angesehen habe. Wie die Revision mit Recht geltend mache, habe der Beklagte auf den Seiten 24 bis 30 dieses Schriftsatzes seine Behauptung, daß die Lärmbelästigung durch das Gebell der von der Tochter der Klägerin weiterhin gehaltenen drei bis vier Hunde auch nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 24. April 2007 unvermindert fortgedauert habe, im einzelnen dargelegt und durch Zeugen unter Beweis gestellt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts habe es unter diesen Umständen keiner weitergehenden Angaben zur Dauer des Bellens, zu dessen Verteilung über den Tag sowie zur Lautstärke des Hundelärms und damit auch nicht des vom Beklagten im zweiten Rechtszug vorgelegten – vom Berufungsgericht nicht zugelassenen – „Bellprotokolls“ bedurft.

Dem Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 hätte das Berufungsgericht nachgehen müssen, weil es entscheidungserheblich gewesen sei. Denn wenn die Behauptung des Klägers zutreffen würde und weiterhin eine Mietminderung in Höhe von 81,14 € rechtfertigen würde, die das Amtsgericht Köln wegen des Hundegebells in seinem Urteil vom 24. April 2007 im Vorprozess für gerechtfertigt gehalten habe, bestünde im Zeitpunkt der Kündigung vom 20. Februar 2009 kein Mietrückstand und damit auch kein Recht der Klägerin zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB.

Einer Mietminderung wegen des fortdauernden Hundegebells stehe auch nicht die Annahme des Berufungsgerichts entgegen, der Beklagte habe nicht vorgetragen, daß er den Mangel in der hier streitigen Zeit der Klägerin erneut angezeigt habe (vgl. § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Revision verweise mit Recht auf das im Schriftsatz vom 31. Juli 2009 angeführte, als Anlage B 19 vorgelegte Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Beklagten vom 27. September 2007, in dem auch für die Zeit nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln eine Mietminderung „wegen des im gleichen Umfang nach wie vor vorhandenen, unerträglichen Hundegebells“ beansprucht werde. Nach dieser erneuten Mängelanzeige habe der Beklagte eine entsprechende Mitteilung nicht ständig wiederholen müssen. Für die Klägerin habe aufgrund des Schreibens vom 27. September 2007 nicht zweifelhaft sein können, weshalb der Beklagte die Miete weiterhin gemindert habe.

Nach alledem könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es sei daher aufzuheben (§ 561 Abs. 1 ZPO). Die Sache sei nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zur geltend gemachten Mietminderung getroffen habe. Die Sache sei daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).