BGH: Widerlegung der tatsächlichen Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit eines vom Wohnungsmietvertrag separierten Garagenmietvertrages

Der Bundesgerichtshof befand in seinem Urteil vom 12.10.2011 (VIII ZR 251/10), daß, wenn Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses seien, eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig sei. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spreche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedürfe dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen würden, daß die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten. Das sei im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen würden.

In dem zugrundeliegenden Verfahren war die Beklagte Mieterin einer Wohnung gewesen, die der verstorbene Ehemann der Beklagten von der S. M. S.-AG (im Folgenden: S-AG) als deren Werksangehöriger gemäß dem Mietvertrag vom 31. März 1958 seit dem 16. Juli 1955 zu einer Miete von damals 131,95 DM angemietet hatte. Die S-AG vermietete an den Ehemann der Beklagten mündlich auch eine Garage, die in das Erdgeschoß eines 150 Meter entfernt gelegenen weiteren Wohnhauses integriert war. Von einer Garage war in dem Mietvertrag vom 31. März 1958 über die Wohnung nicht die Rede.

Die Kläger erwarben die Immoblie, in der sich die angemietete Garage befand, und erklärten nach Eigentumsübergang die Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der auf ihrem Grundstück gelegenen Garage und forderten die Beklagte zur Räumung auf. Die Beklagte kam dem nicht nach. Sie war der Auffassung, das Mietverhältnis über die Garage in dem 150 Meter entfernten anderen Hause könne nicht unabhängig von dem Mietverhältnis über die Wohnung gekündigt werden.

Mit ihrer Klage begehrten die Kläger die Räumung und Herausgabe der Garage. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgten die Kläger ihr Räumungsbegehren weiter und hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof führte in seiner Entscheidung aus, daß das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zwar zutreffend angenommen habe, daß die von den Klägern ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten genutzte Garage wirksam sei, wenn es sich bei dem Mietverhältnis über die Garage um ein von dem Mietverhältnis über die Wohnung der Beklagten unabhängiges Rechtsverhältnis handele. Seien Wohnung und Garage dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so sei das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage sei bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig.

Im vorliegenden Fall würden die tatrichterlichen Feststellungen, soweit sie verfahrensfehlerfrei getroffen worden seien, aber nicht die Annahme eines einheitlichen, sowohl die Wohnung als auch die Garage umfassenden Mietverhältnisses rechtfertigen.

Gegenstand des schriftlichen Mietvertrags vom 31. März 1958 sei nur die Wohnung mit den im einzelnen aufgeführten Räumen und Nebenräumen. Von einer Garage sei nicht die Rede. Diese sei vielmehr Gegenstand eines separaten, mündlich abgeschlossenen Mietvertrags gewesen. Bei getrennt abgeschlossenen Verträgen spreche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 – VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349).

Diese Vermutung sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch die besonderen Umstände des vorliegenden Falles widerlegt. Dies gehe zu Lasten der Beklagten, der die Darlegungs- und Beweislast für ihre Behauptung obliege, daß der mündlich geschlossene Mietvertrag über die Garage nach dem Willen der ursprünglichen oder späteren Vertragsparteien mit dem schriftlichen, auf die Wohnung beschränkten Mietvertrag eine rechtliche Einheit bilden sollte.

Das Berufungsgericht meine, nach den im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 30. März 1983 (NJW 1983, 1499) entwickelten Kriterien sei hier von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage auszugehen. Das treffe nicht zu.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe habe einen engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage, der es auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall rechtfertige, eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen, nur für den Fall bejaht, daß die Garage zu demselben Anwesen gehöre, auf dem sich auch die Wohnung befinde (OLG Karlsruhe, aaO). Dem habe sich das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Rechtsentscheid vom 12. Dezember 1990 angeschlossen (BayObLGZ 1990, 329 ff.). Aus der Formel des Rechtsentscheids des Oberlandesgerichts Karlsruhe (aaO) ergebe sich hierzu, daß der im Gesetz nicht näher bestimmte Begriff „Anwesen“ gleichzusetzen sei mit dem Hausgrundstück, auf dem die Wohnung und die Garage sich befinden würden (BayObLGZ aaO S. 333). Dementsprechend habe auch die Rechtsprechung der Mietgerichte wiederholt ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage dann bejaht, wenn sich beide Mietgegenstände auf demselben Grundstück befunden hätten, aber dann verneint, wenn beide auf verschiedenen Grundstücken gelegen seien (BayObLGZ aaO mwN). Diesen rechtlichen Ansatz halte auch der Senat für zutreffend.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt hier kein Regelfall im Sinne dieser Rechtsprechung vor. Denn Wohnung und Garage lägen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts gerade nicht auf demselben Hausgrundstück oder Anwesen, sondern auf verschiedenen Grundstücken, die etwa 150 Meter voneinander entfernt seien.

Soweit das Berufungsgericht dagegen meine, es komme nicht entscheidend auf die dingliche Rechtslage an, weil diese für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar sei, sondern auf das äußere Erscheinungsbild, verkenne es, daß Wohnung und Garage hier nicht nur nach der dinglichen Rechtslage, sondern auch nach dem äußeren Erscheinungsbild auf verschiedenen Grundstücken liegen würden. Angesichts der räumlichen Entfernung zwischen den Häusern, in denen sich die Wohnung einerseits und die Garage andererseits befänden, und des Umstandes, daß die Garage baulich in das Erdgeschoss anderen Wohnhauses integriert sei, bestehe auch nach dem äußeren Erscheinungsbild kein Zweifel daran, daß die Garage mit dem Hausgrundstück und nicht mit dem, auf der gegenüber liegenden Straßenseite gelegenen Hausgrundstück eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilde.