Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil vom 22.02.2012 (VIII ZR 205/11) klar, daß, falls der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen habe, ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen benachteilige, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).

In dem vorliegenden Fall enthielt der Wohnraummietvertrag folgende Regelung:

„Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertrags-ende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.“

Der Bundesgerichthof befand die Farbauswahlklausel als unwirksam.

Eine Farbwahlklausel benachteilige den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse.

Die hier vereinbarte Farbwahlklausel werde diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gebe dem Mieter – auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter deshalb unangemessen benachteilige.

Es spiele es für die Beurteilung der Farbwahlklausel keine Rolle, daß die Klägerin die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem neuen weißen Anstrich übernommen habe. Denn der Vermieter habe grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen.

Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränke sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert werde und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegenstehe. Diesem Interesse könne der Vermieter jedoch – wie ausgeführt – mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse.

Schließlich rechtfertige auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender Farbe einzuholen keine andere Bewertung; mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, brauche sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen zu las-sen (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 10).

Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (Senats-urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, aaO Rn. 20).