In dem Urteil des Bundesgerichtshof vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) ging es um die Frage des Verjährung von vermieterseits geltend gemachten Schadensersatzansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Zum zugrundeliegenden Sachverhalt ist auszuführen, daß der Beklagte 30 Jahre lang – bis zum 30. September 2007 – Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem von ihr auch selbst bewohnten Zweifamilienhaus gewesen war. Nachdem es im Jahr 2007 zwischen den Parteien zu Differenzen gekommen war, räumte der Beklagte die Wohnung Ende Juni 2007. Mit Anwaltsschreiben vom 2. Juli 2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30. September 2007. Die „offizielle“ Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Parteien am 1. Oktober 2007.

Mit der vorliegenden, durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19. März 2008 eingeleiteten Klage machte die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 8.695,53 € nebst Zinsen geltend. Der Beklagte erhob die Einrede der Verjährung und berief sich darauf, daß er der Klägerin bereits am 30. Juni 2007 persönlich die Rückgabe der Schlüssel unter Hinweis auf die bereits geräumte Wohnung angeboten und die Schlüssel anschließend in den Briefkasten neben der Haustür der Klägerin geworfen habe, bei dem es sich, wie die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht unstreitig gestellt hatten, um den Briefkasten des Beklagten handelte.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht wies die Berufung der Klägerin wegen der von dem Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung zurück. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Klagebegehren weiter und hatte hinsichtlich der Frage der Verjährung Erfolg.

Der Bundesgerichtshof war der Ansicht, daß die vom Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durchgreife.

Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginne die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhalte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setze die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90; st. Rspr.).

Die Beendigung des Mietverhältnisses sei hingegen nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung (Senatsurteile vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85; Senatsurteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 123/05). Von diesen Grundsätzen gehe auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus.

Die Anwendung dieser Grundsätze im vorliegenden Fall ergebe indes, daß die Verjährung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche erst mit dem Ablauf des 1. Oktober 2007 begonnen habe und der Verjährungsablauf deshalb durch die vor Ablauf von sechs Monaten erfolgte gerichtliche Geltendmachung gehemmt worden sei. Denn die Klägerin habe die Wohnung erst am 1. Oktober 2007 zurück erhalten und müsse sich auch nicht wegen Annahmeverzugs oder mit Rücksicht auf Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei dies bereits Anfang Juli 2007 geschehen.

Die Klägerin habe die Wohnung nicht schon dadurch im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB zurück erhalten, daß der Beklagte Ende Juni/Anfang Juli 2007 versucht habe, ihr die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Die Klägerin sei zu diesem Zeitpunkt nicht in den Besitz der Wohnungsschlüssel gelangt und habe deshalb auch nicht die unmittelbare Sachherrschaft über die an den Beklagten vermietete Wohnung zurück erlangt. Auch dadurch, daß der Beklagte die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen habe, habe die Klägerin nicht die Sachherrschaft über die Wohnung erhalten.

Es bedürfe keiner Entscheidung, ob – wie das Berufungsgericht meine – der Annahmeverzug des Vermieters mit der Rücknahme grundsätzlich den Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auslöse. Denn ein solcher Annahmeverzug sei hier nicht eingetreten.

Das Berufungsgericht sei der Auffassung, daß die Klägerin durch die Verweigerung der Schlüsselrücknahme Anfang Juli 2007 in Annahmeverzug geraten sei, weil der Mieter das Recht habe, die gemietete Sache auch schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Der Senat habe die Frage, ob und gegebenenfalls welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt sei, bisher offen gelassen (Senatsurteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 123/05).

Diese Frage bedürfe auch hier keiner grundsätzlichen Entscheidung. Denn jedenfalls sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen. Die Klägerin sei deshalb durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten worden seien, nicht in Annahmeverzug geraten.

Der Klägerin sei es auch nicht mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt, sich auf die am 1. Oktober 2007 erfolgte Rückgabe der Mietsache und deshalb noch nicht eingetretene Verjährung seiner Ersatzansprüche zu berufen. Denn die Parteien hätten im Anschluß an die vom Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so daß auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlaß bestehte, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 1. Oktober 2007 erfolgten Übergabe erhalten.

Die Sache sei an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche getroffen werden können.