Das Oberlandesgericht Düsseldorf befand in seinem Urteil vom 12.08.2008 (I-24 U 44/08), daß es in die Obhutspflicht des Mieters bzw. Pächters falle, bekannte Informationen über den Zustand der Mietsache an den Vermieter weiterzugeben. Zeige also der das Mietobjekt nutzende Mieter ihm bekannte Mängel nicht an, habe er keine Gewährleistungsansprüche und könne sich zudem dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig machen.

Der Vermieter sei zwar verpflichtet, die Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses instand zu halten bzw. instand zu setzen. Er habe jedoch ohne konkreten Anlaß keine Verpflichtung zur Untersuchung der im ausschließlichen Besitz des Mieters befindlichen Räume oder Flächen.

Dies resultiere aus der Obhutspflicht des Mieters im Sinne einer Anzeigepflicht gemäß § 536 c Abs. 1 BGB. Denn damit werde dem Umstand Rechnung getragen, daß der Vermieter die Mietsache nicht laufend auf ihren Zustand überprüfen könne, ohne den Besitz des Mieters zu stören. Deshalb werde der Vermieter dagegen geschützt, daß der Mieter während der Mietzeit übersehe, „was jedermann sehe“, sowie dagegen, daß der Mieter etwaige Mängel trotz positiver Kenntnis nicht anzeige

Dabei sei mit einem Mangel nicht nur ein Fehler im Sinne von § 536 BGB gemeint, der den Gebrauch der Sache durch den Mieter beeinträchtige, sondern jedes Hervortreten eines schlechten Zustandes der Mietsache. Zeige der Mieter ihm bekannte Mängel nicht an, würden ihm nicht nur Gewährleistungsansprüche gemäß § 536 c Abs. 2 S. 2 BGB versagt, er mache sich darüber hinaus gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig, § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB.

Zu den ausgeschlossenen Ansprüchen im Falle der Nichtanzeige von Mängeln würden auch solche am Körper sowie auf Zahlung von Schmerzensgeld gehören. Für die Erfüllung seiner Anzeigepflicht sei der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.

Diese Ausführungen würden auch gelten, wenn dem Vermieter der Zutritt zum Mietobjekt dadurch möglich sei, daß der Mieter im Hinblick auf die von ihm ausgeübte gewerbliche Tätigkeit der Öffentlichkeit das Mietobjekt zugänglich mache, wie dies in dem zugrundeliegendenf Fall (Betrieb des Teppichbodenlagerverkaufs) der Fall gewesen. Denn hier beschränke sich die Dritten gegenüber erfolgte Gestattung des Mieters, die gemieteten Räumlichkeiten und Flächen zu betreten, nur darauf, dies im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs als Kunden zu tun. Ein ständiges Besichtigungs- und Zutrittsrecht des Vermieters folge daraus nicht. Erst recht sei er wegen der tatsächlichen Zugangsmöglichkeit nicht verpflichtet, Obhut über die dem Mieter überlassene Sache walten zu lassen.

Insoweit würden vielmehr die allgemeinen Grundsätze gelten: Der Mieter habe grundsätzlich das Recht auf den ungestörten Besitz an der Mietsache. Dieses unterliege zwar im Interesse des Vermieters den Schranken des § 242 BGB, aus dem sich eine Duldungspflicht des Mieters bei Besuchen des Vermieters ergeben könne. So habe der Vermieter z. B. ein Zutrittsrecht, wenn für die Besichtigung der Mieträume ein konkret begründeter Anlaß vorliege, weil ihm Mängel der Mieträume vom Mieter angezeigt oder sonst bekannt geworden seien.

Seien dem Vermieter aber Mängel nicht bekannt und auch nicht angezeigt worden und habe er auch sonst keine Anhaltspunkte dafür, daß die Mietsache mangelhaft sei, entstehe aus einer faktischen Zutrittsmöglichkeit keine Verpflichtung zur Untersuchung der vermieteten Flächen.

In demvon dem Oberlandesgericht zu beurteilenden Fall war die Klägerin über eine abgenutzte Bodenplatte gestürzt und zu Fall gekommen und verlangte nun von ihrem Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld.