Mit der Entscheidung des Oberlandesgericht Hamm (Beschluß vom 19.07.2011; 15 Wx 120/10) wird festzuhalten sein, daß der Verwalter bei seinen Entscheidungen nicht unerheblichen Haftungsrisiken unterliegt, und er daher sehr genau prüfen sollte, ob sein unmittelbares Handeln – ohne einen entsprechenden Wohnungseigentümerbeschluß – erforderlich ist, oder ob er statt dessen eine Zwischenlösung oder einen raschen Eigentümerbeschluß anstreben sollte. Nur im Falle einer Notgeschäftsführung darf er nämlich ausnahmsweise Verträge ohne den vorherigen Beschluß der Eigentümergemeinschaft schließen. Ansonsten besteht keine Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis.

In dem vorliegenden Fall hatte der Verwalter aufgrund beschädigter Abflußrohre im Zuge von durchgeführten Bodenaushubarbeiten, so daß Abwasser in das Erdreich eindringen konnte, und einer undichten Kelleraußenwand ohne vorher eingeholten Eigentümerbeschluß einen Unternehmer damit beauftragt, neue Abwasserleitungen und eine drainage zu verlegen und die Kelleraußenwand abzudichten. Das Oberlandesgericht befand, daß diese umfangreichen Sanierungsarbeiten nicht mehr durch eine Notgeschäftsführung gedeckt seien. Eine Notgeschäftsführung liege nämlich nur dann vor, wenn die Maßnahme erforderlich sei, um eine dringende Gefahr vom Gemeinschaftseigentum abzuwenden, insbesondere, wenn eine außerordentlich eingerufene Eigentümerversammlung (auch unter Abkürzung der Ladungsfristen) zu spät käme. Da in dem vorliegenden Fall der Schaden bereits drei Wochen zuvor festgestellt worden sei, sei dem Verwalter genügend Zeit verblieben, einen Gemeinschaftsbeschluß herbeizuführen.