Das Oberlandesgericht Hamm führte in seinem Prozeßkostenhilfebeschwerdebeschluß vom 27.06.2011 (I-18 W 11/11) aus, daß ein Makler aufgrund einer Beratungspflichtverletzung haften könne, wenn er den Auftraggeber zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleite. Das könne der Fall sein, wenn der Makler dem Auftraggeber in dem Entschluß zum Kauf einer neuen Immobilie bestärke, die der Auftraggeber nur mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren könne und der Makler den objektiv ungesicherten Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar darstelle. Daß der Käufer einer Immobilie im Verhältnis zum Verkäufer das Risiko einer der Finanzierung des Kaufpreises zu tragen habe, entlaste nicht einen den Käufer fehlerhaft beratenden Makler. Bei schuldhafter Verletzung einer Beratungspflicht und Vorliegen eines dadurch verursachten Schadens, der im Abschluß eines Vertrages mit einem Dritten bestehe, könne der Geschädigte wählen, ob er an dem Vertrag festhalten und darüber hinaus zusätzliche Vermögenseinbußen ersetzt verlangen wolle oder ob er den „großen“ Schadensersatz unter Übertragung der Vorteile aus dem Vertrag geltend machen wolle.

Zwischen Makler und Auftraggeber bestehe ein Treuverhältnis. Deswegen sei der Makler verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers im Rahmen des Zumutbaren zu wahren und ihn über alle ihm bekannten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art aufzuklären, insbesondere dürfe der Makler seinen Auftraggeber nicht zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleiten (OLG Frankfurt, 17 U 63 und 281/87).

Nach dem mit dem Zeugen unter Beweis gestellten Vortrag der Antragstellerinnen habe der Antragsgegner diese Pflicht verletzt, indem er den Verkauf der Immobilie zu einem von ihm geschätzten Preis von über 600.000 € als sicher hingestellt und er sie so in ihrem Entschluß zum Erwerb der Immobilie X-Weg bestärkt hätte, bevor der Verkauf der alten Immobilie vermittelt gewesen sei.

Dem Antragsgegner sei bekannt gewesen, daß die Antragstellerinnen einen Erwerb der neune Immobilie nur mit dem Verkauf der alten Immobilie finanzieren konnten. Wenn er sie dann in ihrem Entschluß zum Erwerb der neune Immobilie bestärkt habe und ihnen einen objektiv ungesicherten Verkauf der alten Immobilie als problemlos realisierbar in Aussicht gestellt habe, habe er seine Beratungspflichten verletzt. Er hätte die Antragstellerinnen dann vor dem Erwerb der neuen Immobile warnen müssen, anstatt sie in dem Erwerbsentschluß zu bestärken.

Daß der Verkauf der Immobilie T-Straße zu dem vom Antragsgegner seinerzeit angenommenen Verkaufspreis von über 600.000 € nicht gesichert gewesen sei, belege die weitere Entwicklung. So sei es dem Antragsgegner, den die Antragstellerin zu 1 mit der Vermarktung dieses Objektes beauftragt hatte, bis zur Fälligkeit der zweiten Kaufpreisrate aus dem Kaufvertrag der neuen Immoblie offenbar nicht gelungen, einen geeigneten Kaufinteressenten für die alte Immobilie zu finden.

Die dargestellte Pflichtverletzung sei im vorliegenden Fall geeignet, eine Haftung des Antragsgegners aufgrund einer fehlerhaften Beratung der Antragstellerinnen zu begründen.

Die Pflichtverletzung wäre kausal für den Schaden, da zu vermuten sei, daß die Antragstellerinnen vom Abschluß des Kaufvertrages vom 24.07.2006 Abstand genommen hätten, wenn sie der Antragsgegner aufgrund der nicht gesicherten Finanzierung vor dem Vertragsschluß gewarnt und sie nicht in dem Entschluss zum Abschluss des Vertrages bestärkt hätte.

Als von den Antragstellerinnen beauftragter Immobilienfachmann hätte der Antragsgegner für eine derartige fehlerhafte Beratung einzustehen. Sie liege im Schutzbereich der erteilten Makleraufträge.

Sei die Beratung des Maklers fehlerhaft, habe er dann als Makler für die nachteiligen Folgen des weiteren Kaufvertrages einzustehen, wenn sie auf den unterbliebenen Verkauf der ersten Immobilie zurückzuführen seien.

Bei schuldhafter Verletzung einer Beratungspflicht und Vorliegen eines dadurch verursachten Schadens, der – wie vorliegend – im Abschluß eines Vertrages mit einem Dritten bestehe, könne der Geschädigte wählen, ob er an dem Geschäft festhalten und darüber hinaus zusätzliche Vermögenseinbußen ersetzt verlangen wolle oder ob er den „großen“ Schadensersatz unter Übertragung der Vorteile aus dem Geschäft geltend machen wolle (vgl. BGH III ZR 28/08). Verlange er den sog. „großen“ Schadensersatz sei er so zu stellen, als hätte er den in Frage stehenden Vertrag nicht abgeschlossen. Er könne dann Zug um Zug gegen die Übertragung der ihm erwachsenden Vorteile des Geschäfts den Ersatz der Beträge verlangen, die er aus Anlass des Geschäfts aufgewandt habe und Freistellung von den durch das Geschäft begründeten Verbindlichkeiten.

Mit der Entscheidung wird festzuhalten sein, daß, wenn ein Makler die erheblichen Haftungsrisiken bei der Beratung über den durch die Veräußerung kurzfristig zu erzielenden Erlös vermeiden wolle, sollten enstprechende Äußerungen unterbleiben. Ggf. sollte auch der schirftliche Vertrag einen entsprechenden ausdrücklichen Hinweis enthalten.