Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein befand in seinem Urteil vom 21.07.2006 (14 U 55/06), daß in der Übergabe eines Exposes zwar ein schlüssiges Angebot des Maklers zum Abschluß eines Maklervertrages liegen könne. In der Fortsetzung des laufenden Gespräches durch den Kaufinteressenten liege aber noch nicht die schlüssige Annahme, weil der Makler nicht davon ausgehen könne, daß der Kaufinteressent sogleich nach der Übergabe die in dem Expose aufgeführte Courtageforderung zur Kenntnis genommen habe.

Eine Maklercourtage für Vermittlungstätigkeit – also für das bewußte, finale Herbeiführen der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages – setze eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung voraus.

In dem zugrundeliegenden Verfahren nahm die Klägerin die Beklagten auf Zahlung einer Maklercourtage in Anspruch.

Die Klägerin, die auch als Maklerin tätig war, erstellte ein Expose für ein der Zeugin A gehörendes in O, gelegenes Hausgrundstück, in dem das Objekt beschrieben wurde. In diesem Expose wurde der Kaufpreis mit 475.000 € angegeben und es hieß weiterhin u. a.:

„Kaufnebenkosten:
Sind vom Käufer zu tragen
Grunderwerbssteuer von 3,5 %
Notar- und Gerichtskosten ca. 2 %
Maklercourtage von 5,25 % zzgl. ges. Mehrwertsteuer

Die Kaufnebenkosten sind vom Käufer zu tragen. Die Maklercourtage in Höhe von 5,25 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von zur Zeit 16 % sind bei Vertragsabschluß, auf Grund des von uns erbrachten Nachweises, verdient und fällig und vom Käufer an die Firma D Immobilien GmbH zu zahlen.“

Die Beklagte zu 1) sprach mit einer Bekannten, der Zeugin B, darüber, daß sie und der Beklagte zu 2) ein Haus suchen würden. Die Zeugin B erklärte der Beklagten zu 1), daß eine andere Bekannte von ihr, die Zeugin A, ihr Haus verkaufen wolle. Zwischen den Parteien war streitig, ob daraufhin ein erster Besuchstermin durch Vermittlung der Klägerin stattfand oder – wie die Beklagten behaupten – bereits allein durch Vermittlung der Zeugin B ohne Zutun der Klägerin ein erster Besichtigungstermin am 4. März 2004 im Haus der Verkäuferin stattfand.

Am 18. März 2004 kam es zu einem Gespräch in dem Büro der Klägerin in H, an welchem die Beklagten teilnahmen. Ein weiteres Gespräche fand am 1. April 2004 im Hause der Verkäuferin Frau A statt, wobei neben den Beklagten auch der Geschäftsführer der Klägerin, der Zeuge C, die Verkäuferin Frau A und deren Tochter zugegen waren. In den Gesprächen ging es auch um die Frage der Finanzierbarkeit eines Hauskaufes durch die Beklagten. Denn der Beklagte zu 2) war zu dieser Zeit Miteigentümer eine Immobilie. Die Auseinandersetzung mit seiner Ehefrau über diese Immobilie hatte noch nicht stattgefunden. Ein weiteres zuvor nicht vereinbartes Gespräch fand wenige Tage vor dem 27. April 2004 im Wohnhaus der Beklagten statt. In einem weiteren Termin am 27. April 2004 ermittelte der Zeuge C überschlägig den Wert der Immobilie des Beklagten zu 2). Bei diesem Gespräch hatte der Beklagte zu 2) das Expose der Klägerin in seiner Grundstücksmappe und fragte den Zeugen C nach weiteren Einzelheiten des angebotenen Hauses. In einem Telefongespräch zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Beklagten zu 2) Ende April 2004 teilte der Beklagte zu 2) mit, dass die Beklagten das Haus nicht erwerben wollten. Weitere Gespräche fanden zwischen den Parteien danach zunächst nicht mehr statt. Am 10./11. Juli 2004 entdeckten die Beklagten im Immobilienteil des Hamburger Abendblatts eine Verkaufsanzeige, in welcher ein Haus in H zum Preis von 460.000,– € angeboten wurde. Die Beklagte zu 1) rief daraufhin die in der Anzeige genannte Telefonnummer an. Es meldete sich die Maklerin Frau D, eine Bekannte der Verkäuferin Frau A, die den Beklagten daraufhin ihr Expose über dieses Haus übersandte. In diesem Expose war der Kaufpreis mit 460.000,– € angegeben und es hieß dort weiterhin, daß die Maklercourtage von dem Verkäufer getragen werde.

Die Zeugin D war zwischenzeitlich von der Zeugin A mit dem Verkauf des Hauses beauftragt worden.

Am 31. Juli 2004 traf der Zeuge C zufällig die Beklagte zu 1) auf der Entbindungsstation des Krankenhauses R. Im Rahmen dieses Gespräches teilte die Beklagte zu 1) mit, daß seitens der Beklagten weiterhin Interesse an dem Haus bestünde. Der Geschäftsführer der Klägerin erfuhr am 9. August 2004 von der Maklerin Frau D, daß das Haus zwischenzeitlich verkauft wäre. Mit Datum vom 9. August 2004 stellte die Klägerin den Beklagten eine Maklercourtage in Höhe von 27.405,00 € (brutto) in Rechnung. Die Beklagten lehnten eine Zahlung der Maklercourtage mit Schreiben vom 13. August 2004 ausdrücklich ab.

Die Klägerin behauptete, sie sei von der Verkäuferin des Hausgrundstücks, der Zeugin A, mit dem Verkauf des Objekts beauftragt worden. Die Beklagte zu 1) habe im Krankenhaus die Zeugin B darauf angesprochen, daß sie an diesem Haus interessiert sei. Die Zeugin B habe daraufhin erklärt, daß eine Abwicklung des Verkaufes durch die Klägerin erfolgen würde und habe der Beklagten zu 1) daraufhin den Namen und die Anschrift der Klägerin genannt. Aufgrund dieses Gespräches sei es dann zu einem ersten Gespräch am 18. März 2004 in den Büroräumen der Klägerin gekommen, an dem neben den Beklagten auch der Geschäftsführer der Klägerin teilgenommen haben. In diesem Gespräch sei das von der Klägerin gefertigte Expose an die Beklagten übergeben und über alle Einzelheiten eines Kaufes gesprochen worden. In dem weiteren Gespräch seien die Beklagten fest entschlossen gewesen, die Immobilie zu erwerben und es sei über die Einzelheiten der Vertragsabwicklung gesprochen worden, insbesondere auch über die Finanzierung. Da der Beklagte zu 2) sich mit seiner Frau über die Auseinandersetzung seiner Immobilie noch nicht geeinigt hatte, sei vereinbart worden, daß die Klägerin eine Bewertung dieser Immobilie vornehmen sollte. In dem Gespräch sei über eine Maklercourtage nicht gesprochen worden. In einem Gespräch wenige Tage vor dem 27. April 2004 hätten die Beklagten ausdrücklich geäußert, das Haus zu dem vorgesehenen Preis erwerben zu wollen.

Die Beklagten hingegen behaupteten, die Zeugin B habe bereits einen ersten Besichtigungstermin am 4. März 2004 im Hause der Verkäuferin Frau A vermittelt, an dem seitens der Klägerin niemand teilgenommen habe. Sie hätten das Expose der Klägerin erst einige Tage nach dem Gespräch im Büro der Klägerin vom 18. März 2004 per Post zugesandt bekommen. Die Verkäuferin Frau A habe ihnen gegenüber erklärt, daß keine Maklercourtage an die Klägerin zu zahlen sei. Der Geschäftsführer der Klägerin sei für die Zeugin A nicht als Makler, sondern als „freundschaftlicher Helfer“ tätig geworden. Sie hätten nach den ersten Gesprächen im März/April 2004 zunächst wegen Problemen mit der Finanzierung von dem Kauf des Hauses Abstand genommen und seien erst durch die Anzeige der Maklerin D im Hamburger Abendblatt wieder auf das Haus aufmerksam geworden.

Das Landgericht hatte nach Beweisaufnahme die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 27.405,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 29. Oktober 2004 verurteilt.

Das Oberlandesgericht Schleswig befand die Berufung der Beklagten als begründet.

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision aus § 652 BGB gegen die Beklagten nicht zu, weil sie bereits nicht den Nachweis zu führen vermocht habe, daß sie mit den Beklagten einen Maklervertrag geschlossen habe.

Ein Maklervertrag komme nach den allgemeinen Grundsätzen durch Angebot und Annahme zustande. Ein Maklervertrag sei hier zwischen den Parteien ausdrücklich weder schriftlich noch mündlich geschlossen worden. Einen solchen Vertragsschluß habe die Klägerin auch selbst nicht behauptet. Sie habe vielmehr vorgetragen, in den Gesprächen sei über eine von den Beklagten zu zahlende Provision nicht gesprochen worden. Ein Maklervertrag könne allerdings durch schlüssiges Verhalten des Interessenten geschlossen werden. Die Entgegennahme von Maklerdiensten durch einen Kaufinteressenten stelle jedoch ohne weiteres nicht einen solchen Vertragsschluss dar.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei von einem Abschluß eines Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten nur dann auszugehen, wenn dem Interessenten die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt sei und er daraufhin in diesem Wissen weiterhin, und zwar bei der hier gegebenen Vorkenntnis wesentliche Maklerdienstleistungen in Anspruch nehme (BGH NJW-RR 2000, 282, 284, BGH NJW-RR 1996, 114).

An einen Vertragsschluß durch schlüssiges Verhalten stelle die Rechtsprechung allerdings strenge Anforderungen. Denn der Kaufinteressent dürfe nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt sei, davon ausgehen, daß der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen habe und deshalb seine Maklerleistungen allein für den Anbieter erbringen wolle. Etwaige Unklarheiten gingen zu Lasten des die Provision begehrenden Maklers (BGH NJW-RR 1996, 114; BGH NJW 1984, 232). Denn der Makler habe es insoweit in der Hand, für klare Verhältnisse zu sorgen. Der Abschluß des Hauptvertrages allein lasse jedenfalls keinen Rückschluss auf das Zustandekommen eines Maklervertrages zu (BGH NJW 1984, 232).

In der Übergabe des Exposes sei das schlüssige Angebot der Klägerin zum Abschluß eines Maklervertrages zu sehen.

Selbst bei einer Übergabe des Exposes bereits im ersten Gesprächstermin wäre ein Maklervertrag nicht durch schlüssiges Verhalten der Beklagten allein deshalb zustande gekommen, weil sie dieses Gespräch fortgesetzt hätten. Denn der Makler könne nicht davon ausgehen, daß der Kaufinteressent ein überreichtes Expose sogleich durchlese und die Courtageforderung des Maklers zur Kenntnis nehme (BGH NJW-RR 1991, 371). Ein Maklervertrag könne daher nur dadurch zustande gekommen sein, daß die Beklagten nach der Übergabe oder Übersendung des Exposes im oder nach dem Gesprächstermin vom 18. März 2004 in Kenntnis des Provisionsverlangens weitere (wesentliche) Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen und das Angebot auf Abschluß eines Maklervertrages dadurch schlüssig angenommen hätten. Eine solche (wesentliche) Maklerleistung der Klägerin sei hier jedoch nach dem Gespräch am 18. März 2004 nicht ersichtlich.

Eine Nachweisleistung habe die Klägerin schon deshalb nicht mehr erbringen können, weil den Beklagten das Kaufobjekt, der Name und die Anschrift der Verkäuferin Frau A und deren Verkaufsabsicht bereits aus einem vorangegangenen Besichtigungstermin, der ohne Zutun der Klägerin stattgefunden hatte, bekannt gewesen sei, sie also Vorkenntnis gehabt hätten.

Die Klägerin habe nach der Übergabe oder Übersendung ihres Exposes auch keine (wesentliche) Vermittlungsleistung erbracht, aufgrund derer von der Annahme des Vertragsangebotes durch die Beklagten ausgegangen werden könnte.

Es sei bereits fraglich, ob eine Vermittlungsleistung der Klägerin hier eine Provisionspflicht der Beklagten habe begründen können, weil ausweislich der von der Klägerin gewählten Formulierung im Expose von der Vereinbarung einer Maklercourtage für eine Nachweisleistung auszugehen sei.

Selbst wenn man wegen der Tätigkeiten der Klägerin nach Exposéübergabe von dem Abschluß eines Maklervertrages zwischen den Parteien ausgehen wollte, wäre ein Provisionsanspruch der Klägerin nicht gegeben, weil eine provisionspflichtige wesentliche Maklerleistung von ihr für die Beklagten nach der Übergabe oder der Übersendung ihres Exposes nach dem oben gesagten nicht erbracht worden sei. Das gelte auch, wenn der Beklagte zu 2. noch am 27. April 2004 nach weiteren Einzelheiten des Hauses gefragt habe. Ob das Verschaffen zusätzlicher Kenntnisse noch in maßgeblicher Weise gewirkt habe, sei eine Frage des Einzelfalls. Jedoch sei immer eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung zu fordern. Das bedeute, daß der Kunde durch den Hinweis den Anstoß bekommen haben müsse, sich um das Objekt zu bemühen (BGH NJW 1983, 1849, 1850; NJW-RR 1996, 114, 115; NJW-RR 1990, 1269, 1270; NJW-RR 1998, 411, 412). Davon könne hier keine Rede sein nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin, da es nach dem Gespräch am 18. März 2004 im Weiteren im wesentlichen nur noch um Finanzierungsfragen gegangen sei.