BGH: Umfang des Sondereigentums bei Doppelstockgarage mit Hebeanlage

Der Bundesgerichtshof befand in seinem Urteil vom 21.10.2011 (V ZR 75/11),  daß das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben werde, erstreckt.

In dem zugrundeliegenden Verfahren nahm der seinerzeitige Kläger die Wohnungseigentumsgemeinschaft mit der Behauptung in Anspruch, das Wagendach seines Pkw sei durch ein zu tiefes Absinken der hydraulischen Hebeanlage beschädigt worden, und diese Fehlfunktion der Hydraulikanlage gehe auf eine unzureichende Wartung durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft zurück. Durch die Beschädigung des Daches sei im ein Schaden in Höhe von 2.064,03 € entstanden. Ferner wollte der Kläger festgestellt wissen, daß die Gemeinschaft verpflichtet sei, ihm alle weiteren aus der Beschädigung entstehenden materiellen Schäden zu ersetzen.

Hinsichtlich des zugrundeliegenden Sachverhaltes ist zu ergänzen, daß die von dem Kläger genutzte Doppelstockgarage vier Stellplätzen bestande und, wie auch die übrigen Garagen-Einheiten der Anlage, über einen eigenständigen, mit den anderen Einheiten nicht verbundenen Hydraulikantrieb verfügte. In der Teilungserklärung war für jede der Doppelstockgaragen Sondereigentum gebildet und dieses jeweils vier Eigentümern zu je ¼ zugewiesen worden.

Der Kläger hatte die Instanzen zuvor verloren und scheiterte auch bei dem Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichtshof führte aus, daß Berufungsgericht sei zu Recht von einer fehlenden Passivlegitimation der Wohnungseigentumsgemeinschaft ausgegangen. Verkehrssicherungspflichtig für die Doppelstockgarage seien die jeweiligen Eigentümer der Garageneinheit. Ihnen stehe das Sondereigentum an dem Garagenraum einschließlich der darin befindlichen hydraulischen Hebeanlage zu. Die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG hindere die Annahme von Sondereigentum nicht. Die Hebeanlage diene weder dem Gebäude noch dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer, sondern nur dem sonderrechtsfähigen Raum „Doppelstockgarage“ und dessen Eigentümern.

Der Bundesgerichtshof führte des weiteren aus, daß es heute allgemeiner Auffassung entspreche, daß eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für zwei oder vier Pkw genutzt werden könne (sog. Doppelstockgarage), einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG bilde und daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen könne.

Nach der Teilungserklärung stehe die Doppelstockgarage Nr. 44 mit den Stellplätzen Nr. 62 bis 65 als Einheit zu je einem Viertel den in der Teilungserklärung genannten Personen bzw. deren Rechtsnachfolgern zu. Auf die umstrittene Frage, ob auch der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage sondereigentumsfähig sei, komme es nicht an.

Zutreffend gehe das Berufungsgericht ferner davon aus, daß das Sondereigentum an der Doppelstockgarage nach den hier gegebenen Verhältnissen auch die dazugehörige Hebebühne nebst Antrieb umfasse (§ 5 Abs. 1 WEG).

Betreibe eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, stehe sie allerdings zwingend im Gemeinschaftseigentum. Denn nach § 5 Abs. 2 WEG seien Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich seien, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen würden, auch dann nicht Gegenstand des Sondereigentums, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden würden. Eine Anlage, die mehrere Doppelstockgaragen betreibe, diene dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift. Hierfür sei es nicht erforderlich, daß die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentümer von ihr profitiere; ausreichend sei, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen seien. Denn das Wohnungseigentumsgesetz sehe dinglich verselbständigte Untergemeinschaften an einzelnen Gebäudeteilen nicht vor, erlaube es also nicht, eine mehreren Doppelstockgaragen dienende Hydraulikanlage dem Sondereigentum (nur) der Eigentümer dieser Garagen zuzuordnen.

Bei einer Hebevorrichtung handele es sich aber dann nicht um Gemeinschaftseigentum, wenn durch sie ausschließlich eine Doppelstockgarage betrieben werde und wenn an dieser Garage Sondereigentum – ggf. wie hier in Bruchteilen – bestehe. Die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG hindere die Bildung von Sondereigentum nicht, da die Anlage in einem solchen Fall nicht dem Gebrauch weiterer Wohnungseigentümer diene. Auch handele es sich bei ihr nicht um einen Teil des Gebäudes, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sei.

Daß die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage sei, rechtfertige keine andere Beurteilung. Denn Gegenstand des Sondereigentums seien neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, sofern sie verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werde (§ 5 Abs. 1 WEG). Dies treffe auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die – wie hier – als Ganzes im Sondereigentum stehe und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben werde.